Модуль 0. Безкоштовний вступ

Наприкінці 2024 року я знайшов у Львівській області нежитлову будівлю: трохи більше ста шістдесяти квадратних метрів, актив банку. Стартова ціна — трохи більше семисот тисяч гривень разом із ПДВ. На папері виглядало привабливо.

Я сів і порахував повну вартість. Навколо будівлі мало землі. Площі для бізнесу мало. А ремонт у кінці вийшов би великий.

На торгах ціна зросла майже до мільйона двохсот п'ятдесяти тисяч гривень, тобто приблизно на сімдесят три відсотки від стартової. Для мене це було дорого, і я лот не купив.

підтвердити: чи брали ви участь у торгах, чи лише порахували й пропустили; чи можна називати банк і регіон

Я почав із цієї історії, бо вона про головне: стартова ціна — ще не ціна угоди, а відмова від лота — не поразка, а результат розрахунку. Весь курс про те, як цей розрахунок робити.

Хто я

Мене звати Маркіян Юринець. Мій перший аукціон був приблизно п'ять років тому. Відтоді я на цьому ринку: як інвестор, як консультант і як спостерігач. Якщо говорити цифрами, то за даними майданчика за цей час я подав близько п'ятдесяти трьох пропозицій приблизно на дев'ять з половиною мільйона гривень і підписав чотирнадцять контрактів приблизно на два мільйони. підтвердити: це дані з двох профілів або періодів, суми від однієї чи двох платформ, і чи публікуємо їх у курсі

Я не буду розповідати, що вгадав кожен лот. Це був би неправдивий курс. Цей ринок вчить на помилках, і найкорисніше, що я можу вам дати, — показати, де люди спотикаються найчастіше. Найчастіше вони спотикаються не під час торгів, а до них: на перевірці, яку не зробили, або на цифрі, яку не порахували.

Що це за ринок, простими словами

Майно потрапляє на торги по-різному. Найпростіший шлях такий: людина чи компанія не повертає борг, суд стає на бік кредитора, і майно боржника — квартиру, будівлю, земельну ділянку — виставляють на електронні торги. Є й інші шляхи: банкрутство, активи банків, активи, які передали державному агентству. Різницю між ними розберемо в курсі.

Інколи такі лоти продають дешевше за ринок. Чому? Бо продавцю не потрібна максимальна ціна: йому треба закрити питання. А покупець бере на себе складність, ризик і час. Знижка — це плата за ці три речі.

Уся робота інвестора на цьому ринку зводиться до одного: чи покриває ця плата ризик саме цього лота.

Що далі

У цьому безкоштовному модулі три відео. Це було перше. У другому я покажу три питання, з яких починається мій аналіз будь-якого лота. У третьому розповім, що всередині курсу і чи він вам потрібен. Якщо після цього ви вирішите, що ні, — це теж нормальний результат.

Перед записом. Три історії нижче — типові приклади цього ринку, а не переказ конкретних угод, і так вони й мають прозвучати: «ось типовий приклад». Якщо у вас є власні реальні кейси, замінюйте ними: це завжди переконливіше. заповнити: ваші реальні кейси замість будь-якої з трьох історій

Три питання

Перше: чи отримаю я цей актив у руки після перемоги, а не лише в реєстрі?

Друге: чи це справді той актив, за який я його приймаю?

Третє: чи вистачить знижки, щоб покрити ризик і час, які я беру на себе?

Покажу, як вони працюють, на трьох історіях.

Історія перша: квартира, яку не відчинили

Двокімнатна квартира у звичайному багатоквартирному будинку, знижка велика. Але в реєстрі, окрім боржника, є прописані люди, і вони там фактично живуть. Ви виграли торги, оплатили, оформили право власності. Формально квартира ваша. Фактично двері вам не відчинять. Далі суд, час і нерви. І весь цей час квартира не приносить ні доходу, ні можливості її продати.

Знижку тут з'їли не документи. Її з'їв час. Це перше питання.

Історія друга: ділянка «під забудову»

Оголошення: ділянка десять соток, «під забудову», ціна вдвічі нижча за схожі в районі. Ви купуєте, їдете оформлювати дозвіл на будівництво, а в державних даних призначення ділянки сільськогосподарське. А дорога, яка є на карті, на місці виявляється чужою приватною землею.

Слова «під забудову» в оголошенні — це не документ. Документ — це дані в державному реєстрі. Їх треба було відкрити до торгів, а не після. Це друге питання.

Історія третя: нудний лот

Невелика квартира, знижка лише п'ятнадцять відсотків. Нічого, чим хочеться хвалитися. Але ніхто в ній не прописаний, немає обтяжень, які переходять на покупця, район такий, де квартири розходяться швидко. Покупець порахував витрати, податки й мінімальний ремонт, купив, оформив і продав за кілька місяців. Прибуток невеликий, але порахований наперед і без втрат.

Нудна знижка плюс чистота виграє в смачної знижки з прихованою проблемою. Це третє питання.

Результат, а не знижка

Що об'єднує ці три лоти? Питання було не «наскільки дешево». Чистий результат — це ціна, за яку ви вийдете з активу, мінус ціна входу, мінус усі витрати, мінус втрачений час. Знижка — це заголовок. Результат — те, що лишається.

Де відповіді

На кожне з трьох питань у курсі є свої модулі. На перше: юридичний фундамент, перевірка боржника і введення у володіння. На друге: окремі модулі про землю й про нерухомість. На третє: фінансова модель і стратегія виходу.

Конкретні відсотки, строки й назви реєстрів я тут не називаю навмисно. Закони на цьому ринку змінюються часто, і в платній частині я вказую, станом на яку дату звірені цифри.

Завдання на дві хвилини

Візьміть будь-який лот, який вас колись зацікавив, і відповідайте на три питання лише «так», «ні» або «не знаю». Порахуйте «не знаю». Саме з них і складається курс.

Який результат

Результат цього курсу — не «я передивився всі відео». Результат — це коли наприкінці у вас є власний інвестиційний висновок по реальному лоту: заходити, не заходити або заходити лише до певної ціни.

Що всередині

Курс складається з тринадцяти модулів у чотирьох частинах. Фундамент: як влаштований ринок і що ви юридично купуєте. Пошук і оцінка: як знаходити лоти, як оцінювати землю й нерухомість. Угода: перевірка боржника, розрахунок максимальної ставки, участь в аукціоні й оформлення. Вихід і практика: як повернути гроші і три розбори від початку до кінця.

Усередині є три живі розбори, де я на екрані проходжу реальний лот від картки до вердикту, а не за текстом. Є домашні завдання, і вони не додаток, а частина курсу: без них це серіал, а не навчання. Є гостьові розмови з практиками: з адвокатом про суд і виселення та з рієлтором про реальну ціну й швидкість продажу. заповнити: імена гостей і чи називаємо їх, коли погодите І є окреме відео про нотаріуса: як його знайти, які документи потрібні, як вони виглядають і що робити крок за кроком.

Для кого цей курс

Курс не для всіх. Якщо у вас немає вільних грошей, з якими ви готові попрацювати кілька місяців, зараз не ваш момент. Мінімальну суму я не називаю. Орієнтир інший: сума, яку вам комфортно заморозити. Якщо немає кількох годин на тиждень на документи й реєстри — теж не зараз. А якщо ви прийшли по швидку схему, вам сюди точно не варто.

Зате якщо ви юрист і хочете зрозуміти економіку угоди, підприємець, який шукає актив із дисконтом, або інвестор-початківець, який боїться юридичних нюансів і хоче бачити ризик до торгів, а не після, — це курс для вас.

Чесно про обіцянки

Я не обіцяю гарантованого доходу. Я не продаю схему, і це не пасивний заробіток. Це робота: перевіряти реєстри, читати судові рішення, рахувати, іноді їхати на огляд. Іноді доведеться програвати торги або відмовлятися від лота, бо цифри не зійшлися. Це освітній продукт: він дає методологію й практичний досвід автора, а не індивідуальну інвестиційну чи юридичну пораду. Результат залежить від ринку, обраного об'єкта і ваших рішень.

Три правила, які діють уже сьогодні

Перше: платіть тільки на офіційні реквізити організатора торгів чи майданчика. Ніхто не може «закріпити» за вами лот за гроші на картку.

Друге: не вірте опису лота на слово. Те, що написано в оголошенні, ще не документ.

Третє: не заходьте в лот, якого не перевірили по реєстрах.

Повний чеклист безпеки я даю в платній частині перед участю в торгах.

Три запитання до себе

Перше: чи є сума, яку мені комфортно заморозити на кілька місяців? Друге: чи є кілька годин на тиждень на документи й реєстри? Третє: чого я хочу, одну-дві вдалі угоди чи вміння працювати з цим ринком системно? Якщо на перші два відповідь «так», ви готові починати.

Що далі

заповнити: пропозиція в кінці безкоштовного модуля: що відкривається далі, рівні доступу, ціна або знижка, дедлайн, куди натиснути; скільки триває вся програма і що входить у кожен тариф: по одній фразі

Дякую, що дійшли до кінця. Ви почули одну історію і три питання. У платній частині я покажу, як відповідати на них на реальних лотах.