Зміст модуля і навігація
Модуль 10. Завершення угоди
Ви доводите угоду від протоколу до реєстрації права власності й приймаєте об'єкт.
4 відео і домашнє завдання, близько 56 хвилин. Процедура описана для головного шляху курсу: торги у виконавчому провадженні. Відмінності для банкрутства й АРМА позначено окремо. Станом на 26.10.2026; що не вдалося підтвердити за первинним текстом, позначено [перевірити]. Після кожного відео йде розкадровка.
Звідки правила. Порядок реалізації арештованого майна (наказ Мін'юсту № 2831/5, розд. X); сторінка запитань і відповідей СЕТАМ (setam.net.ua/FAQ, відкрита 26.10.2026); стаття Юрліги від 28.09.2023 з поясненнями Мін'юсту про оформлення права власності на нерухомість після примусової реалізації; Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст. 24 і 27; постанова Касаційного цивільного суду Верховного Суду від 08.09.2021 у справі № 644/7232/17 (відомо з переказу, повний текст не читався). Для банкрутства: Кодекс з процедур банкрутства, ст. 83–85. Для АРМА: постанова КМУ № 846 від 01.07.2026. Перед записом відкрийте чинні редакції.
Після перемоги: протокол, оплата, строки
схема «перемога → протокол → оплата → акт», таблиця строків за шляхами
Перемога на торгах ще не робить вас власником. Вона дає право заплатити вчасно. Усе, що відбувається в наступні дні, — це гонка зі строком, і програти її можна, навіть виграваши торги.
Протокол: з нього все починається
У виконавчому провадженні система сама формує протокол не пізніше наступного робочого дня. Ви бачите його в особистому кабінеті. У ньому ціна, ваш внесок, винагорода організатора, строк повної оплати й рахунок виконавця. Відкрийте його першим і не оплачуйте з пам'яті: суми й рахунок беріть тільки з протоколу.
Скільки платити і кому
Логіка така. Ціну лота ви ділите на дві частини. Основну, тобто ціну без винагороди організатора, ви переказуєте на рахунок державного або приватного виконавця. Ваш гарантійний внесок уже лежить в організатора і зараховується в оплату. Якщо лот пішов вище за стартову ціну, винагорода організатора перераховується пропорційно, і різницю ви доплачуєте йому. Суму доплати й рахунок теж вказано в протоколі. Якщо продаж обкладається ПДВ, його сплачують окремо за Порядком. перевірити: порядок сплати ПДВ у цьому режимі
Строк: десять днів із дня, коли вас визнали переможцем. У Порядку це календарні дні. перевірити за чинною редакцією
Якщо не заплатили
Наслідки жорсткі. Гарантійний внесок не повертається. Виконавець повідомляє організатора про несплату, і переможцем визнають учасника, який запропонував ціну, що була перед вашою. Те саме, якщо ви не доплатили додаткову винагороду організатора або письмово відмовилися від неї. перевірити: за сторінкою запитань і відповідей СЕТАМ
Два винятки
Перший: після торгів виконавчі дії зупинили. У такому разі, за поясненнями СЕТАМ, переможець має право відмовитися від сплати, і внесок повертають за письмовою заявою. Другий: суд визнав аукціон недійсним, тоді внесок повертають протягом трьох робочих днів з дня, коли рішення надійшло організатору. Це винятки, а не плани. перевірити за сторінкою запитань і відповідей СЕТАМ
Банкрутство й АРМА
У банкрутстві результати торгів оператор розміщує в системі не пізніше п'яти календарних днів. Решту ціни, мінус ваш внесок і винагорода оператора, ви переказуєте на рахунок боржника протягом десяти робочих днів від публікації результатів, а якщо вже сплатили щонайменше половину, строк продовжують ще на десять календарних днів. Якщо переможець не заплатив у строк, не підписав протокол чи акт про придбання майна, внесок не повертається, за винятком винагороди оператора він переходить боржнику. Відповідальність обмежена розміром внеску. В АРМА строк оплати п'ять робочих днів після того, як опубліковано підписаний протокол. перевірити за ст. 84–85 Кодексу й постановою № 846
| Шлях | Протокол | Строк повної оплати | Якщо не заплатили |
|---|---|---|---|
| Виконавець (нерухоме) | Автоматично, не пізніше наступного робочого дня | 10 днів з визнання переможцем | Внесок не повертається; переможцем стає учасник з наступною ціною |
| Банкрутство | Оператор розміщує результати не пізніше 5 календарних днів | 10 робочих днів (+10 календарних, якщо сплачено від 50 %) | Внесок не повертається, відповідальність обмежена внеском |
| АРМА | Підписаний протокол публікується в системі | 5 робочих днів | перевірити за постановою № 846 |
| Земля у виконавчому провадженні | Модуль 4 | перевірити: у джерелах розходяться 15 робочих днів і строки зі ст. 137 ЗКУ | Внесок втрачається |
Перші двадцять чотири години
Перше: занесіть у календар кінцеву дату оплати й нагадування за два дні. Друге: перевірте суми з протоколу ще раз і порівняйте з вашим планом грошей з Модуля 9. Третє: оплатіть із запасом у часі й збережіть платіжні документи, вони знадобляться нотаріусу. Четверте: нікому нічого не обіцяйте й нікого не запрошуйте в об'єкт: ви ще не власник.
Гроші сплачено. Далі документ, без якого власником ви не станете: нотаріус.
Розкадровка 10.16 кадрів · «У кадрі / На екрані / Що кажу»
| № | Час | У кадрі | На екрані | Що кажу |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 0:00–1:00 | Ви в камеру | «Перемога ≠ власність» | Гачок |
| 2 | 1:00–3:30 | Скрінкаст | Особистий кабінет: протокол, ціна, внесок, винагорода організатора, рахунок, строк (дані заблюрити) | Протокол |
| 3 | 3:30–6:00 | Слайд-схема | Ціна ділиться на частину виконавцю й винагороду організатора; доплата, якщо вище старту | Скільки платити і кому |
| 4 | 6:00–8:00 | Ви в камеру + слайд | Наслідки несплати, два винятки | Якщо не заплатили |
| 5 | 8:00–10:30 | Таблиця | Строки за шляхами | Банкрутство й АРМА |
| 6 | 10:30–12:00 | Слайд | Чотири дії першої доби | Перші двадцять чотири години |
Зйомка. Скрінкаст кабінету знімайте на торгах, що вже відбулися, з закритими даними. Не показуйте реальні рахунки.
Нотаріус: як знайти, які документи, як вони виглядають і що робити
скрінкаст і зразки документів із ваших угод (чужі дані закриті)
Перед записом. Це відео запросили ви: пошук нотаріуса, документи, як вони виглядають, що робити. Зразки документів дає ваш власний архів. Усе, що стосується того, що саме видає нотаріус і на яких підставах, спирається на пояснення Мін'юсту 2023 року й сторінку СЕТАМ; чинні редакції Порядку реалізації й Порядку вчинення нотаріальних дій відкрийте самі. перевірити Орієнтир вашої практики: нотаріус зараз близько 20 000 грн. заповнити: підтвердити і з чого складається сума
Акт про торги не робить вас власником. У справі № 644/7232/17 Касаційний цивільний суд Верховного Суду, за переказом, виходив з того, що особа, яка отримала акт про перемогу на електронних торгах, але не звернулася до нотаріуса й не отримала свідоцтво, права власності на майно не набула. перевірити за повним текстом постанови Тому цей крок не можна пропускати й не можна відкладати.
Де в курсі з'являється нотаріус
Перше: нерухомість після торгів у виконавчому провадженні. Підставою для реєстрації права виступає свідоцтво про придбання нерухомого майна з електронного аукціону. Його видає нотаріус на підставі акта виконавця. перевірити: Порядок реалізації, розд. X, п. 8; Порядок вчинення нотаріальних дій, наказ № 296/5, гл. 12–13
Друге: якщо торги не відбулися і стягувач залишає майно за собою, нотаріус видає йому свідоцтво про передачу майна в рахунок боргу. Вас це стосується як спостерігача, але знати корисно.
Третє: земельні торги у виконавчому провадженні, де договір купівлі-продажу посвідчується нотаріально, і декларація за статтею 130 Земельного кодексу. Це Модуль 4.
Четверте: банкрутство, де оформлення йде договором купівлі-продажу. перевірити, чи потрібне нотаріальне посвідчення для вашого типу майна
Як знайти нотаріуса
На екрані покажу пошук. перевірити: які офіційні реєстри й сайти показують чинних нотаріусів та їхні округи заповнити: як шукали ви
Шукайте заздалегідь, до торгів, а не на дев'ятий день після перемоги. Телефонуйте двом-трьом нотаріусам і питайте одне й те саме. «Я виграв електронні торги у виконавчому провадженні, об'єкт нерухомості в такому-то місті. Мені потрібне свідоцтво про придбання з електронного аукціону. Які документи потрібні? Скільки коштує оформлення повністю, разом з реєстрацією? За скільки днів? Чи робите ви реєстрацію права самі?» Порівнюйте не лише ціну, а й те, чи нотаріус бачить такі справи вперше. Це видно по відповіді за першу хвилину.
Які документи і як вони виглядають
Для кожного скажу: навіщо він, де його взяти, на що дивитися.
Протокол електронного аукціону. Формується системою, лежить в особистому кабінеті. Дивіться на ціну, дату, дані лота й дані учасника.
Акт про проведений електронний аукціон. Складає виконавець після повної оплати. Акт державного виконавця затверджує начальник відділу, акт приватного підписує й скріплює печаткою сам виконавець. Його надсилають у ваш кабінет, посилання лежить на сторінці лота поруч із протоколом. Дивіться на опис майна, ціну, підстави, підпис і печатку.
Платіжні документи про оплату. Усі, включно з доплатою організатору.
Паспорт і податковий номер. Для юридичної особи документи про повноваження представника.
Що ще попросить нотаріус, він скаже сам: відомості з реєстру прав на майно, дані про сімейний стан, для землі кадастрові відомості. перевірити: чи потрібна згода другого з подружжя заповнити: зразки ваших документів з закритими чужими даними
Що робити крок за кроком
До торгів: знайти нотаріуса, уточнити суму й строки. Після перемоги: зібрати платіжки й протокол, чекати акт. Коли акт у кабінеті: надіслати його нотаріусу, записатися, прийти з оригіналами документів. Нотаріус видає свідоцтво. На його підставі відбувається державна реєстрація права. Закон дозволяє реєстрацію на підставі свідоцтва, а реєстратор відмовить, якщо документи оформлено неправильно. перевірити: Закон про державну реєстрацію речових прав, ст. 24 і 27 Після реєстрації вимагайте витяг з реєстру й перевірте, що власник ви, частка ваша й обтяжень немає.
Червоні прапори
Нотаріус, який просить додаткові гроші «за швидкість». Тариф, який не пояснюють. Тиск підписати, не прочитавши. Неготовність назвати остаточну суму до початку. У будь-якому з цих випадків знайдіть іншого.
Як працює акт, зняття арештів і реєстрація права, розберемо далі.
Розкадровка 10.26 кадрів · «У кадрі / На екрані / Що кажу»
| № | Час | У кадрі | На екрані | Що кажу |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 0:00–1:30 | Ви в камеру | «Акт ≠ власність» | Гачок і позиція Верховного Суду |
| 2 | 1:30–4:00 | Слайд-схема | Чотири місця, де з'являється нотаріус | Де нотаріус у курсі |
| 3 | 4:00–8:00 | Скрінкаст | Пошук нотаріуса; скрипт дзвінка на слайді | Як знайти |
| 4 | 8:00–13:00 | Ваші документи | Протокол, акт, платіжки, ідентифікація: по черзі на весь екран, чужі дані закриті | Документи і як вони виглядають |
| 5 | 13:00–16:30 | Слайд-схема | П'ять кроків від акта до витягу | Що робити |
| 6 | 16:30–18:00 | Ви в камеру | Червоні прапори | Червоні прапори і перехід |
Зйомка. Для кадру 4 потрібні ваші реальні документи зі своїх угод. Закрийте ПІБ, адреси, номери рахунків і справ. Якщо документів немає, відео не знімайте: цей кадр і є основа відео.
Акт і реєстрація права власності
схема «акт → арешти → свідоцтво → реєстрація → витяг», папка угоди на екрані
У вашій папці мають лежати три документи: акт, свідоцтво і витяг з реєстру. Поки немає останнього, ви для закону ще не власник. Це не придирка. Це логіка ланцюжка, де кожна ланка залежить від попередньої.
Акт: хто, коли, як
Після повної оплати, разом з ПДВ і винагородою організатора, виконавець протягом п'яти робочих днів складає акт про проведений електронний аукціон. Акт державного виконавця затверджує начальник відділу. Акт приватного підписує й скріплює печаткою сам виконавець. Далі акт надсилають у ваш особистий кабінет, і посилання на нього є на сторінці лота поруч із протоколом. перевірити за Порядком, розд. X, п. 4, і сторінкою запитань і відповідей СЕТАМ
Практичне правило: дата повної оплати плюс п'ять робочих днів — це дата, коли акт має бути. Занесіть її в календар в день оплати.
Зняття арештів
Після видачі акта виконавець виносить постанову про зняття арешту з реалізованого майна не пізніше наступного робочого дня. Але судові арешти знімає суд, у порядку, що визначає процесуальний закон. Це важлива різниця: якщо з реєстру арешти не знято, перше питання — хто їх наклав: виконавець чи суд. перевірити за сторінкою запитань і відповідей СЕТАМ; чи заважають залишкові арешти реєстрації права
Свідоцтво і реєстрація
Далі нотаріус на підставі акта видає свідоцтво (ми розбирали це відео тільки що). На його підставі здійснюється державна реєстрація речового права на нерухоме майно: закон прямо називає свідоцтво у переліку підстав для реєстрації. перевірити: ст. 27 ч. 1 п. 4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав» Як саме подають заяву: у нотаріуса, в ЦНАП або електронно, дізнайтесь у того нотаріуса, до якого звертаєтесь. перевірити: хто проводить реєстрацію, строки і вартість в 2026 році
Реєстратор відмовить, якщо документи не відповідають вимогам закону або не дозволяють установити підстави набуття права. перевірити: ст. 24 того ж Закону Тому й збираєте документи ретельно, і не забувайте про арешти.
Якщо майно рухоме
Для рухомого майна все простіше: акт є підставою отримати річ у зберігача. Забрати її треба не пізніше сімох робочих днів з отримання акта, інакше витрати на зберігання покладуть на вас. Документи: копії акта й протоколу, паспорт, довіреність, якщо забирає представник, підтвердження оплати. перевірити за сторінкою запитань і відповідей СЕТАМ Наш курс про нерухомість і землю, тому це лише для орієнтира.
Банкрутство і АРМА
У банкрутстві та в АРМА після оплати ви зазвичай підписуєте з продавцем договір та акт приймання-передачі замість акта виконавця; для нерухомості договір стає підставою реєстрації. перевірити порядок оформлення для кожного з цих двох шляхів, він тут не звірялася Тому в картці лота після перемоги перше питання: який саме документ буде підставою, і хто його видає.
Папка угоди
Дев'ять документів, які ви тримаєте в одній папці, а не в відрахунку пошти. Протокол. Платіжні документи. Акт. Постанова про зняття арешту. Свідоцтво. Витяг з реєстру прав. Технічні документи на об'єкт. Акт прийому або фото-фіксація стану об'єкта. Рахунки за комунальні послуги.
Після реєстрації
Ви власник, і з цього моменту починаються постійні витрати. Податок на нерухомість або земельний податок, комунальні рахунки, страхування, охорона. Хто і від якого місяця платить податок, слід перевірити. перевірити: момент виникнення обов'язку зі сплати податку Для землі ще й запис у Державному земельному кадастрі.
Якщо все йде за планом, це дні, а не місяці. Але інколи процес затягується. Це наступне відео.
Розкадровка 10.37 кадрів · «У кадрі / На екрані / Що кажу»
| № | Час | У кадрі | На екрані | Що кажу |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 0:00–1:00 | Ви в камеру | Три документи в папці | Гачок |
| 2 | 1:00–3:30 | Схема | Ланцюжок: оплата → акт (5 робочих днів) → постанова про зняття арешту → свідоцтво → реєстрація → витяг | Акт |
| 3 | 3:30–5:30 | Скрінкаст | Кабінет: акт і посилання на сторінці лота (дані заблюрити) | Де знайти акт |
| 4 | 5:30–8:00 | Слайди | Арешти: виконавчі та судові | Зняття арештів |
| 5 | 8:00–10:00 | Скрінкаст / слайд | Витяг з реєстру прав (зразок, дані закриті) і що у ньому перевірити | Реєстрація і витяг |
| 6 | 10:00–11:00 | Слайд | Рухоме майно; банкрутство і АРМА | Інші випадки |
| 7 | 11:00–12:00 | Слайд | Папка угоди: 9 документів | Підсумок |
Зйомка. Витяг і акт показуйте з закритими даними: ПІБ, адреси, кадастрові номера, номери проваджень.
Якщо процес затягується, і прийом об’єкта
говоряча голова; на екрані план дій і чеклист прийому
Найдорожчий місяць — той, у якому нічого не відбувається. В вашому плані об'єкт вже ваш, а в реєстрі ще ні. Гроші заморожені, комунальні рахунки йдуть, а дні лічаться. Це відео про те, де це застрягає, і що робити по кроках.
Де застрягає
Чотири місця. Перше: акт. Виконавець повинен скласти його протягом п'яти робочих днів після повної оплати, а він може мовчати. Друге: арешти. Постанова не винесена або залишились судові. Третє: нотаріус просить додаткові документи. Четверте: реєстратор зупинив розгляд або відмовив.
План дій по кроках
Крок перший: порахуйте дні. Дата повної оплати плюс п'ять робочих днів — дедлайн акта. Дедлайн не минув — нічого не робите, чекаєте. Минув — дієте.
Крок другий: письмовий запит виконавцю. Коротко: номер провадження, дата повної оплати, підтвердження, прохання скласти акт або пояснити причину затримки. Відправте через кабінет і на пошту, копію — організатору торгів.
Крок третій: скарга керівнику відділу або вищому органу державної виконавчої служби, а для приватного виконавця — в порядку, що визначає закон. перевірити: порядок адміністративного оскарження дій виконавця
Крок четвертий: скарга до суду на дії або бездіяльність виконавця. Тут важливий строк: для такої скарги в законі про виконавче провадження встановлено короткий строк, і він лічиться з дня, коли ви дізналися про порушення. Конкретне число днів я не називаю з пам'яті: його треба звірити з чинною редакцією закону. перевірити: строк звернення до суду за чинною редакцією ст. 74 Закону «Про виконавче провадження» Тому не відкладайте: почніть рахувати строк одразу, коли побачили проблему.
Крок п’ятий: якщо реєстратор відмовив, перше це прочитати підставу відмови. Часто це документ, що оформлений не так, а не проблема з об’єктом. Виправте й подайте знову або оскаржте. перевірити порядок оскарження рішень реєстратора
І правило, яке не має винятків: ніяких грошей «за прискорення». Це незаконно, і це правило безпеки номер один.
Хто ще може завадити
Оскарження торгів іншими сторонами: це Модуль 2, відео 2.5. Якщо хтось подав позов, не відповідайте самі на емоціях, зверніться до юриста. Це та сама логіка, як у розмові з адвокатом у модулі 6.
Прийом об’єкта
Приймати об’єкт можна тільки коли ви вже власник у реєстрі. Далі чеклист. Перше: фото та відео кожної кімнати до будь-яких змін. Друге: показники лічильників на день прийому. Третє: опис майна, яке лишились всередині. Четверте: ключі та замки. П’яте: технічні документи на об’єкт. Шосте: рахунки за комунальні послуги та борги — переоформити на себе. Стара будується на логіці з Модуля 2.
Якщо в об’єкті хтось є, ми в сфері Модуля 6, і тут ніяких самовільних дій: не міняйте замки та не виносьте речі. Це рішення юриста чи виконавця, а не ваше.
Рахуйте час затримки в грошах
Кожен місяць затримки коштує вам двох речей: щомісячних витрат на утримання і часу, коли заморожені гроші не працюють. Ведіть один рядок у таблиці: місяць, що ми чекали, скільки це коштувало. Так ви бачите, чи правильно закладали час у фінмодель у Модулі 8. заповнити: ваш приклад затримки, скільки тривала й що зробили
Угода закрита, об’єкт ваш. Тепер головне питання інвестора: як вийти з активу так, щоб гроші повернулись з прибутком. Це Модуль 11.
Розкадровка 10.46 кадрів · «У кадрі / На екрані / Що кажу»
| № | Час | У кадрі | На екрані | Що кажу |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 0:00–1:00 | Ви в камеру | «Найдорожчий місяць» | Гачок |
| 2 | 1:00–3:00 | Слайд | Чотири місця, де застрягає | Де застрягає |
| 3 | 3:00–8:30 | Таймлайн | П’ять кроків: дні, запит, скарга, суд, реєстратор; правило «без грошей за прискорення» | План дій |
| 4 | 8:30–9:30 | Ви в камеру | Треті сторони, юрист | Хто ще може завадити |
| 5 | 9:30–12:30 | Слайд-чеклист + фото | Чеклист прийому об'єкта з шести пунктів | Прийом |
| 6 | 12:30–14:00 | Таблиця | Рядок «місяць затримки» у таблиці | Ціна затримки, перехід до Модуля 11 |
Зйомка. Говоряча голова з вставками слайдів. Якщо є реальна історія затримки, покажіть її з датами та без чужих даних.
Домашнє завдання: скласти власний чеклист завершення угоди для одного лота, який ви аналізували у домашньому завданні Модуля 8. Таблиця з чотирма стовпчиками: стадія, документ, строк і хто робить.
Рядки таблиці мають бути такі: протокол, оплата, акт, постанова про зняття арешту, запис до нотаріуса, свідоцтво, реєстрація права, витяг з реєстру, прийом об’єкта, комунальні та податки. Для кожного впишіть строк, який визначає закон або ваш план, і першу дату, коли ви перевірили, що крок виконано.
Критерій виконання: усі десять рядків заповнені строками і хто відповідальний, для двох рядків вказано підставу — посилання на закон або пояснення нотаріуса.