Зміст модуля і навігація
Модуль 12. Практикум: три реальні лоти
Три розбори від картки лота до результату і фінальний висновок по одному реальному лоту.
3 кейси та фінальне завдання, ≈ 61 хвилина. Нового матеріалу тут немає: ми беремо реальні лоти й дивимося, як усі модулі курсу працюють разом від картки лота до результату.
Як добрати три кейси. Беріть різні шляхи й різні результати. Пропоную таку трійку: перший — типові торги у виконавчому провадженні, основний шлях курсу; другий — актив банку (відео 12.2); третій — історія, де щось пішло не за планом або ви свідомо відмовилися від ставки. Один із трьох кейсів має показати, як ви зупинилися на своїй граничній ціні. Це найкращий доказ того, що система працює. Показуйте тільки дані, які можна показувати: без імен боржників і покупців, без точних адрес і номерів проваджень. [заповнити: які саме три угоди ви готові показати і з якою глибиною]
Картка кейсу. Усі три відео йдуть за одним шаблоном, щоб студент вчився бачити структуру: лот, шлях, юридична картка, ціна і межа ставки, що сталося, витрати й результат, уроки.
Статус і джерела. Кейс 12.2 написано на лоті BSE001-UA-20241119-51033, дані якого є у ваших матеріалах. Публічні числа (площа, стартова й фінальна ціна, кількість учасників) треба звірити зі сторінкою лота на Prozorro.Продажі перед зйомкою [підтвердити]. Витрати входу пораховано за вашими орієнтирами зі вступного опитування й позначено [підтвердити]. Кейси 12.1 і 12.3 — каркаси: я не вигадую ваших угод, тому там, де потрібні факти, стоїть [заповнити]. Усі розрахунки «що було б, якщо ринкова ціна…» — умовні й так підписуються на екрані.
Кейс 1: заповнити: тип лота і шлях
Чекає на вашу історію. Рекомендація: торги у виконавчому провадженні, житлова або земельна нерухомість.
заповнити: одне-два речення про те, що найважливіше в цьому кейсі, у вашій власній манері. Наприклад, про тему лота й головне запитання, на яке він відповідає.
Далі я показую, як ми проходимо шлях від картки лота до результату, крок за кроком, на реальних документах.
1. Лот (≈ 2 хв)
Коротко: що це, де, площа, стартова ціна, коли торги. заповнити: тип, регіон, площа, стартова ціна, дата торгів; адресу не називати
2. Шлях (≈ 2 хв)
Хто продає й на якій підставі. Тут я посилаюсь на Модуль 1: який це шлях і чим він відрізняється від інших. заповнити: номер провадження не показувати; тип продавця; перший чи повторний аукціон
3. Юридична картка (≈ 4 хв)
Що перевірили до ставки: реєстри (модуль 2), права на землю й цільове призначення (модуль 4), обтяження, боржник і мешканці (модулі 6 і 7). Показуйте не всі перевірки, а ті, що вплинули на рішення. заповнити: що перевіряли, що знайшли, що змінило вашу оцінку
4. Ціна й межа ставки (≈ 3 хв)
Скільки коштує об'єкт на ринку, звідки взято цю цифру, і яку граничну ціну ви порахували за формулою модуля 8. Тут головне — показати розрахунок до торгів, а не після. заповнити: ринкова ціна й джерело, максимальна ставка, цільова маржа
5. Що сталося (≈ 3 хв)
Хід торгів, кількість учасників, ваша остання ставка, фінальна ціна. Далі — як ви діяли після: оплата, акт, свідоцтво, реєстрація (модуль 10). заповнити: хронологія з датами; без номерів проваджень
6. Витрати й результат (≈ 2 хв)
Таблиця за формулою відео 11.3: вкладено, отримано, прибуток, дохідність. Якщо угода ще не закрита, так і скажіть. заповнити: реальні числа; якщо не хочете показувати суми, покажіть у відсотках від ціни
7. Уроки (≈ 2 хв)
Три речі, які ви зробили б інакше, і одна, яку повторили б точно. заповнити: ваші уроки; не узагальнюйте, говоріть про цей лот
Розкадровка 12.18 кадрів · «У кадрі / На екрані / Що кажу»
| № | Час | У кадрі | На екрані | Що кажу |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 0:00–1:30 | Ви в камеру | Назва кейсу, тип лота | Гачок |
| 2 | 1:30–3:30 | Скрінкаст | Картка лота (дані приховано) | Лот |
| 3 | 3:30–5:30 | Схема | Шлях: хто продає, на якій підставі | Шлях |
| 4 | 5:30–9:30 | Скрінкаст / слайди | Реєстри, обтяження, права на землю | Юридична картка |
| 5 | 9:30–12:30 | Таблиця | Ринкова ціна → гранична ставка | Ціна й межа ставки |
| 6 | 12:30–15:30 | Таймлайн | Торги → оплата → акт → реєстрація | Що сталося |
| 7 | 15:30–17:00 | Таблиця | Вкладено / отримано / прибуток | Витрати й результат |
| 8 | 17:00–18:00 | Ви в камеру | Три уроки | Уроки |
Зйомка. Усі скріни зі стертими прізвищами, номерами проваджень, адресами й кадастровими номерами. Якщо кейс закритий не повністю, скажіть це в кадрі.
Кейс 2: нежитлова будівля банку, Львівська область
картка лота на екрані, таблиця витрат входу, три умовні ринкові ціни
Уявіть лот: нежитлова будівля, сто шістдесят цілих вісім десятих квадратного метра, Львівська область. Стартова ціна — сімсот двадцять одна тисяча двісті сорок три гривні двадцять копійок, разом з ПДВ. Фінальна ціна — один мільйон двісті п'ятдесят тисяч п'ятсот. Це приблизно на сімдесят три відсотки вище за старт. І торгувалися три учасники. Цей кейс про те, як стартова ціна обманює і що насправді визначає результат. підтвердити всі числа зі сторінки лота
Розберемо його так, ніби ми готуємося до торгів, крок за кроком. заповнити: ваша роль у цьому лоті: купували, брали участь, спостерігали чи розбираєте як навчальний приклад, і скажіть про це в кадрі одним реченням
Картка лота
| Параметр | Значення |
|---|---|
| Код лота | BSE001-UA-20241119-51033 |
| Тип | Нежитлова будівля |
| Площа | 160,8 м² |
| Регіон | Львівська область |
| Продавець | Актив банку підтвердити за сторінкою лота |
| Стартова ціна | 721 243,20 грн, з ПДВ |
| Фінальна ціна | 1 250 500 грн |
| Зростання до старту | ≈ 73% |
| Учасників | 3 |
Шлях
Це не виконавче провадження. Продає банк, тож ми в модулі 1, у відео 1.5: інші правила, інший договір, інші строки. Не переносьте на такий лот звички з виконавчих торгів. Що саме платить покупець, у який строк і чи підписується договір чи акт, дивимося в умовах конкретного лота, а не з пам'яті. перевірити: умови продавця на сторінці лота: внесок, строк оплати, документ-підстава
Юридична картка
Що б я перевірив до ставки. Перше: право власності продавця за витягом з реєстру й відсутність обтяжень (модуль 2). Друге: земля під будівлею. Для нежитлової будівлі треба окремо зрозуміти, на якому праві стоїть земля й чи переходить це право разом із будівлею (модулі 4 і 5). Третє: хто користується приміщенням, чи є орендарі й договори оренди (модуль 6). Четверте: комунальні борги й технічні документи, зокрема чи збігається площа в документах із фактичною. заповнити: що саме ви перевіряли по цьому лоту, що знайшли, що змінило оцінку
Стартова ціна — це не ринкова
Стартова ціна — це рішення продавця. Вона не каже, скільки об'єкт коштує. Ринкову ціну визначаєте ви: порівняння з продажами схожих будівель поруч, розмова з рієлтором (відео 5.4), а для комерційної нерухомості ще й дохід від оренди. заповнити: діапазон ринкових цін схожих будівель у цьому районі, джерела й дата
Скільки це коштує насправді
Візьмемо фінальну ціну й додамо витрати входу за вашими орієнтирами зі вступного опитування.
| Стаття | Сума, грн |
|---|---|
| Фінальна ціна | 1 250 500 |
| П'ять відсотків від ціни підтвердити, що це за платіж | 62 525 |
| Фіксований збір підтвердити | 1 000 |
| Нотаріус, умовно підтвердити | 20 000 |
| Разом на вході | 1 334 025 |
Це приблизно на шість з половиною відсотка більше за фінальну ціну, і це ще без ремонту, утримання, комісії рієлтора й податку. Окремо: стартова ціна вказана з ПДВ. перевірити: чи входить ПДВ у ціну для вас як покупця й чи сплачується окремо
Що вирішує результат: ринкова ціна
Тепер головне. Припустімо три різні ринкові ціни такої будівлі. Це вигадані значення для ілюстрації, а не оцінка цього об'єкта.
| Ринкова ціна (умовно) | Різниця з витратами входу | У відсотках від вкладеного |
|---|---|---|
| 1 500 000 | 165 975 | 12,4% |
| 1 800 000 | 465 975 | 34,9% |
| 2 200 000 | 865 975 | 64,9% |
Ці числа ще без ремонту, утримання, комісії рієлтора й податку. Але вони показують головне: між «ледве виходжу» і «добре заробляю» стоїть не торг, а ваша оцінка ринку. Тому вона робиться до аукціону, і тому ми так довго вчилися це робити в модулі 8.
Гранична ставка
У модулі 8.3 ми рахуємо ціну з кінця: беремо ціну виходу, віднімаємо комісію рієлтора, податок, утримання, ремонт і цільову маржу, ділимо на коефіцієнт витрат входу. Це й дає максимум. заповнити: ваша реальна гранична ставка по цьому лоту й вхідні дані, з яких її отримано
Що сталося
Три учасники піднімали ціну від семисот двадцяти однієї тисячі до мільйона двохсот п'ятдесяти тисяч п'ятисот. заповнити: ваші ставки й де ви зупинилися, або як розбирали торги; без цього блок залишається публічною історією торгів Якщо ваша гранична ціна нижча за те, до чого дійшли торги, правильна дія — зупинитися (модуль 9.3). Участь без ліміту — це гра.
Чому цей лот я не купував. За вашою анкетою вам він не підійшов: ціна вийшла надто високою, земельної ділянки мало, потрібен великий ремонт, а бізнес-площа мала. підтвердити: ваші причини та чи ви робили ставки Це хороший приклад відмови за розрахунком, а не за емоцією: кожна причина переводиться в число в моделі з модуля 8. Мало землі означає менше варіантів виходу. Великий ремонт — це рядок «ремонт і покращення» у формулі 11.3. Мала бізнес-площа — це нижча ринкова ціна або нижча оренда.
Уроки
Перший: стартова ціна — це вхідний квиток, а не ціна покупки. Другий: навіть на активах банку конкуренція може підняти ціну дуже високо над стартом. Але один лот — це не статистика, і не робіть із нього правило. Третій: витрати входу додають до ціни ще кілька відсотків, і вони змінюють ліміт. Четвертий: результат залежить від ринкової оцінки, а її робимо до торгів, а не після. заповнити: ваші власні уроки із цього лота
Це був кейс, у якому ми вчилися рахувати. У третьому кейсі подивимося на ситуацію, коли щось пішло не так.
Розкадровка 12.210 кадрів · «У кадрі / На екрані / Що кажу»
| № | Час | У кадрі | На екрані | Що кажу |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 0:00–1:30 | Ви в камеру | Три числа: старт, фінал, +73% | Гачок |
| 2 | 1:30–3:30 | Скрінкаст | Картка лота на Prozorro.Продажі (код, площа, регіон) | Картка лота |
| 3 | 3:30–5:30 | Схема | Актив банку = модуль 1.5, інші правила | Шлях |
| 4 | 5:30–9:00 | Слайди | Чотири перевірки: власність, земля, користувачі, борги й документи | Юридична картка |
| 5 | 9:00–11:00 | Слайд | Стартова ціна ≠ ринкова; джерела ринкової ціни | Стартова ціна, ринок |
| 6 | 11:00–14:00 | Таблиця | Витрати входу: 1 250 500 → 1 334 025 | Скільки це коштує |
| 7 | 14:00–18:00 | Таблиця | Три умовні ринкові ціни й різниця | Що вирішує результат |
| 8 | 18:00–19:30 | Слайд | Формула граничної ставки з модуля 8.3 | Гранична ставка |
| 9 | 19:30–21:00 | Таймлайн | Старт → ставки → фінал | Що сталося |
| 10 | 21:00–22:00 | Ви в камеру | Чотири уроки | Уроки й перехід |
Зйомка. На екрані підписуйте розрахунки словами «умовно» й «не оцінка цього об'єкта». Дані лота показуйте зі сторінки в день зйомки. Якщо ви були учасником торгів, скажіть про це на початку, одним реченням.
Кейс 3: заповнити: коли пішло не за планом або ви відмовилися від ставки
каркас; чекає на вашу історію. Це найцінніший кейс курсу, бо показує, що система захищає від помилок.
Який кейс обрати
Тут два можливі варіанти, обирайте той, що у вас є. Варіант перший: ви дійшли до своєї граничної ціни, торги пішли вище, і ви свідомо зупинилися. Покажіть цифри: ваша гранична ставка, фінальна ціна, скільки ви б втратили, якби пішли далі. Варіант другий: ви купили, і щось пішло не так, наприклад затримка реєстрації, боржник у приміщенні, помилка в оцінці ринку. Покажіть, що це коштувало і що ви змінили в системі. заповнити: який варіант ви берете і чи готові говорити про гроші відкрито
Якщо в вас немає історії невдачі, не вигадуйте її. Можна взяти лот, від якого ви відмовилися ще на етапі перевірки, і показати, що саме вас зупинило. Це теж чесний і корисний кейс.
заповнити: одна фраза про те, що саме пішло не так або від чого ви відмовилися. Без драматизації: факт і цифра.
Каркас розмови
Лот і ваш план (≈ 2 хв). Що це було, який вихід ви планували, яку граничну ціну порахували. заповнити
Момент, коли щось змінилося (≈ 3 хв). Що саме ви побачили: ціна пішла вище за ліміт, у перевірці знайшлася проблема, затримався акт. Покажіть цей документ або цей момент на екрані без чужих даних. заповнити
Рішення (≈ 3 хв). Що ви зробили і за яким правилом. Тут ви посилаєтеся на модуль, де це правило з'явилося: наприклад, правило ліміту з 9.3 або план дій із 10.4. заповнити: яке правило спрацювало
Скільки це коштувало або заощадило (≈ 3 хв). Таблиця: що було б, якби ви пішли за емоцією, і що вийшло. Якщо ви втратили гроші, назвіть суму або відсоток. заповнити: цифри
Що ви змінили в системі (≈ 3 хв). Одне-два конкретні оновлення чеклиста чи моделі. Це головне: людина вчиться не на вашій невдачі, а на вашому виправленні. заповнити
Підсумок (≈ 1 хв). Одна фраза-правило, яку студент забере з собою. заповнити
Чого тут не робимо
Не звинувачуємо виконавця, продавця чи інших учасників торгів по іменах. Не публікуємо номери проваджень і адреси. Не вигадуємо цифр, щоб кейс виглядав яскравішим.
Розкадровка 12.37 кадрів · «У кадрі / На екрані / Що кажу»
| № | Час | У кадрі | На екрані | Що кажу |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 0:00–1:30 | Ви в камеру | Назва кейсу, одна цифра | Гачок |
| 2 | 1:30–3:30 | Слайд | Лот, план виходу, гранична ставка | Лот і план |
| 3 | 3:30–6:30 | Скрінкаст / слайд | Момент, де щось змінилося (дані приховано) | Що змінилося |
| 4 | 6:30–9:30 | Ви в камеру | Правило з модуля, яке спрацювало | Рішення |
| 5 | 9:30–12:30 | Таблиця | «Якби за емоцією» проти «як вийшло» | Скільки це коштувало |
| 6 | 12:30–14:30 | Слайд | Що змінено у чекліст чи модель | Що змінив |
| 7 | 14:30–15:00 | Ви в камеру | Правило одним реченням | Підсумок |
Зйомка. Тон спокійний, без самобичування й без хизування. Якщо кейс про відмову від ставки, покажіть хід торгів і вашу межу на одному слайді.
Інвестиційний висновок по одному реальному лоту
чекліст на екрані, шаблон висновку у файлі, завершальне слово курсу
Завдання
Фінальне завдання курсу: візьміть один реальний лот, який зараз виставлений на Prozorro.Продажі або на СЕТАМ, і пройдіть для нього весь шлях курсу. Результат — висновок на одну-дві сторінки з рішенням «беру участь» або «не беру участь».
Що має бути у висновку
Перше: шлях лота. Хто продає, на якій підставі, які правила (модуль 1). Друге: картка пошуку. Звідки лот, як ви його відібрали (модуль 3). Третє: юридична картка. Реєстри, обтяження, права на землю, боржник і користувачі, судові ризики (модулі 2, 4, 5, 7). Четверте: введення у володіння. Хто в об'єкті й що з ним робити (модуль 6). П'яте: фінансова модель. Усі витрати входу, гранична ставка за формулою 8.3 і три сценарії з 8.4. Шосте: план участі в аукціоні: ліміт, внески, банк, ритуали (модуль 9). Сьоме: план завершення угоди з датами (модуль 10). Восьме: вихід і запасний вихід з датою перегляду (модуль 11). Дев'яте: три головні ризики та рішення «беру участь» або «не беру участь» з датою.
Критерії
висновок побудований за повним ланцюжком, жоден розділ не пропущено
гранична ставка пораховано за формулою, а не «на відчуття»
числа підписані як умовні або мають джерело
юридичні твердження, у яких ви не впевнені, позначені як такі, що потрібно перевірити, і названо, до кого ви з цим підете (юрист, нотаріус, рієлтор)
є дата, коли ви переглядаєте рішення
Як я перевіряю
Я дивлюся не на те, чи правильне рішення, а чи видно з висновку, як воно прийняте. Висновок «не беру участь», де чітко видно причину, — повноцінний результат. заповнити: як саме ви перевіряєте роботи студентів і чи є зворотний зв'язок від вас, у чаті, на розборі чи письмово
Завершальне слово
Ми пройшли шлях від першого питання «звідки береться лот» до питання «чи варто його брати». Курс не дає гарантії прибутку. Він дає порядок дій, який знижує ймовірність дорогої помилки. Аукціони не закінчуються, лоти з'являються щодня. Кожен із них можна пройти так само: шлях, перевірка, ціна, торги, завершення, вихід. заповнити: що ви пропонуєте студентам далі: спільнота, розбори лотів, консультації; не обіцяйте нічого, чого не плануєте
Курс має навчальний характер і не є індивідуальною юридичною чи інвестиційною порадою. перевірити: формулювання відмови від відповідальності узгодити з юристом
Розкадровка підсумкового завдання5 кадрів · «У кадрі / На екрані / Що кажу»
| № | Час | У кадрі | На екрані | Що кажу |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 0:00–0:30 | Ви в камеру | «Один лот, весь шлях» | Завдання |
| 2 | 0:30–3:00 | Слайд | Дев'ять розділів висновку | Що має бути у висновку |
| 3 | 3:00–4:00 | Слайд | П'ять критеріїв | Критерії |
| 4 | 4:00–5:00 | Слайд | Шаблон висновку з файлу | Як я перевіряю |
| 5 | 5:00–6:00 | Ви в камеру | Фінальний кадр: логотип курсу, заповнити: наступні кроки | Завершальне слово |
Зйомка. Фінальний кадр ви в камеру, без музики на тлі слів. Відмову від відповідальності покажіть текстом в кінці.