Модуль 5. Нерухомість і майнові права

Звірити перед записом. З Модуля 2 підтверджено: ст. 48 ч. 8 закону про виконавче провадження (стягнення на частку боржника у спільному майні), ст. 362 Цивільного кодексу (переважне право співвласника не діє при продажу з публічних торгів) і два рішення Верховного Суду (справи № 641/2498/17 та № 520/2224/19-ц, за пресматеріалами), ст. 120 Земельного кодексу (земля йде разом із будівлею). Правовий режим об'єктів незавершеного будівництва й майнових прав я не звіряв із первинним текстом: усе про нього нижче з позначкою перевірити.

1. Квартира

Цілий об'єкт у багатоквартирному будинку. Для початківця це найпрозоріший тип: є попит, є аналоги, є зрозумілий вихід. Але зазвичай саме тут найбільше людей, які там живуть. Усе, що ми розбирали в Модулі 2: арешти й іпотека, борги ОСББ і комунальні, зареєстровані особи, єдине житло. Якщо ви це перевірили, квартира лишається найпростішим вибором.

2. Приватний будинок із землею

Купуючи будинок, ви купуєте й ділянку під ним: за статтею 120 Земельного кодексу право на неї переходить разом із будівлею. Якщо ділянка в оренді, право оренди переходить до вас на тих самих умовах. Тому в картці лота я окремо питаю: земля під будинком у власності чи в оренді, і до коли. Друга пастка: будинок, який фізично більший, ніж у документах. Прибудови й надбудови без оформлення означають, що ви купуєте менше, ніж бачите. перевірити: самочинне будівництво, ст. 376 ЦК, і наслідки для покупця Третя: як лот оголошено: будинок із ділянкою одним лотом чи окремо, і за яким порядком (див. 4.1).

3. Комерційна нерухомість

Офіс, склад, магазин, сервісне приміщення. Тут ціна залежить від доходу, який об'єкт дає, а не лише від квадратних метрів. Тому дивлюся на орендарів: договір оренди зазвичай не припиняється з продажем. перевірити: ст. 770 Цивільного кодексу про наймача при переході права власності Для вас це або дохід, або перешкода, якщо ви хотіли користуватися сам. Ліквідність у комерції залежить від локації сильніше, ніж у квартирах. Вигідний за ціною склад у місці, куди ніхто не їде, залишиться вашим надовго. заповнити: ваш досвід або приклад локації, яку ви обходите

4. Частка

Пів квартири, третина будинку. Закон дозволяє стягнути на частку боржника в спільному майні, і Верховний Суд визнавав, що невиділену частку можна продати з торгів. Співвласники при цьому не мають переважного права купити її на публічних торгах. Тож ви можете виграти торги, але опинитися співвласником із людиною, яка вас, мабуть, не чекала. Користування одним житлом на двох визначається договором або судом. перевірити: порядок користування та виділ частки в натурі Ринкова ціна частки, як правило, нижча за пропорційну частку ціни цілого об'єкта заповнити: ваш досвід або цифри вашого ринку, і мають бути причини вважати, що ви зможете її продати. Часто єдиний покупець такої частки — інший співвласник, і він це знає. Я не рекомендую частки початківцям.

5. Майнові права й незавершене будівництво

Тут ви купуєте не об'єкт, а права щодо нього: за договором із забудовником або на об'єкт, який ще не добудований. Ви отримуєте не більше, ніж мав боржник. Усе залежить від забудовника: чи добудує, чи є дозвіл, чи не продано ці ж права двічі, чи оформлені права на землю. Судова практика бачила незавершений об'єкт як сукупність будівельних матеріалів, а не як нерухомість, і режим таких об'єктів змінювався останніми роками. перевірити: чинний правовий режим об'єктів незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості Це не місце для першої угоди.

Таблиця

Як об'єкт переходить до вас

Незалежно від типу, процедура однакова. Після торгів і повної оплати виконавець складає акт про проведені торги, нотаріус видає свідоцтво про придбання нерухомості, а арешти знімають не пізніше наступного робочого дня після видачі акта. Це ми бачили в першому модулі. Земля — окремо: там нотаріально посвідчений договір (див. 4.1).

Звірити перед записом. Правових цифр тут майже немає. Дві теми лишаю з позначкою перевірити: чи можна оглянути об'єкт до торгів і як легалізується перепланування. Ціни ремонту беріть свої: у регіонах вони різні, а чужі цифри в кадрі швидко старіють. заповнити: ваші розцінки і резерв

Що ви бачите, а чого ні

Найчастіше оглянути об'єкт до торгів неможливо: в ньому живуть боржник чи інші люди, або є вільний доступ лише до фото. перевірити: чи має покупець право огляду до торгів і як це організовано Тому оцінка стану — це оцінка за непрямими ознаками. Дивлюся на п'ять речей.

1. Фото й плани, якщо вони є. Не лише що показали, а й що не показали: немає ванної, кухні, стелі, стін навпроти вікон?

2. Будинок ззовні: вулична панорама, супутник, стан фасаду, покрівлі, під'їзду. Це можна побачити без дозволу.

3. Вік і тип будинку. Від них залежать комунікації, звукоізоляція, перекриття, лімітуючі фактори.

4. Дані з документів: площа, поверх, технічний паспорт, перепланування.

5. Розмова з сусідами й ОСББ, якщо це можливо: як живе будинок, чи були затоплення, чи є борги за обслуговування.

Чотири сценарії стану

Я не оцінюю стан у відсотках. Я ділю на чотири сценарії й рахую кожен окремо.

• A. Косметика: прибирання, фарба, дрібні речі.

• B. Середній ремонт: підлога, стіни, сантехніка, електрика частково.

• C. Капітальний ремонт: майже все знімається й міняється.

• D. Руїна або аварійний стан: питання не в ремонті, а чи це взагалі можна використовувати.

Для кожного сценарію у вас має бути діапазон витрат і діапазон часу. заповнити: ваші реальні діапазони для вашого регіону Максимальну ставку я рахую за сценарієм на один ступінь гіршим за той, що вважаю найімовірнішим. Якщо це виявиться кращим, це приємний бонус.

Як перетворити сценарій на цифру

• Беру три кошториси від майстрів чи бригад у цьому регіоні. Не один і не з інтернету.

• Додаю резерв, бо в ремонті завжди з'являється несподіване. заповнити: ваш резерв

• Додаю вартість часу: скільки місяців об'єкт не приносить доходу, а комунальні й податок на нерухомість течуть. перевірити: податок на нерухоме майно, база й ставки на 2026

Що переходить разом з об'єктом

Це ми розбирали в Модулі 2, і тут це в одному списку.

• Борги за комуналку й ОСББ, які не показує реєстр. перевірити: відповідальність нового власника за борги попереднього

• Люди, які живуть чи зареєстровані: це окремий модуль 6.

• Оренда, якщо об'єкт здано.

• Перепланування й прибудови без документів. Вони можуть заважати оформленню, продажу чи кредиту покупцеві. перевірити: як легалізується перепланування й скільки це займає

• Стан земельної ділянки та прав на неї, якщо це будинок.

Чого немає в цьому списку: арешту в цьому провадженні та іпотеки, яку погашає продаж. Це ми теж вже бачили.

Бюджет стану: таблиця

Звірити перед записом. Тут немає жодної правової цифри, і не має бути вигаданих ринкових: усі цифри цін, термінів продажу та торгу — ваші, зі вашого регіону та вашого досвіду. Усе це позначено заповнити.

Три ціни

Процес виходить триступеневий. Майданчики дають ціну оголошення. Від неї відраховується торг, і отримується ціна угоди. А від неї залежно від терміну віднімається дисконт за швидкість.

Як рахувати ринок

1. Відібрати п'ять-вісім аналогів: та ж вулиця або квартал, той ж тип будинку, схожа площа, поверх, стан.

2. Порівнювати тільки об'єкти в однаковому стані або робити поправку на ремонт за вашим сценарієм з відео 5.2.

3. Рахувати ціну за одиницю: за квадратний метр. Беру медіану та діапазон.

4. Врахувати торг між оголошенням і угодою — ваші реальні дані, а не один відсоток для всіх. заповнити: ваш діапазон торгу по вашому місту

5. Перевірити двома-трьома рієлторами: «за скільки і за який час це продається». Не «що думаєте», а «що продали останнім».

Ліквідність: ціна у часі

Ліквідність — це не властивість об'єкта, а відповідь на питання: за скільки місяців і за яку знижку ви це продасте. Об'єкт може мати відмінну ринкову ціну і продаватися рік. Ви платите за це комунальними, податком, процентами по грошам і часом життя. Чинники ліквідності:

• Район і транспорт, інфраструктура.

• Площа й кількість кімнат: прості для широкого кола покупців об'єкти зазвичай швидше знаходять покупця. заповнити: ваше спостереження з ринку

• Стан і юридична чистота: покупець покупає лише те, що можна оформити без сюрпризів, і кредит на такий об'єкт банки дають не завжди. перевірити: чи вимагають банки додаткових документів для об'єктів з торгів

• Війна: безпека району, укриття, режим електропостачання. заповнити: як це впливає на ваш ринок

Максимальна ставка будується від ціни швидкого виходу, а не від ціни оголошення.

Формула

Та ж формула, що й для землі: максимальна ставка дорівнює ціні швидкого виходу, мінус витрати на стан і документи, мінус вартість часу (утримання за місяці), мінус знижка за ризик, мінус ваш мінімальний заробіток. Давайте на умовних відсотках, без життєвої авторитетності цифр: ціна швидкого виходу — сто, ремонт і документи — п'ятнадцять, час — п'ять, ризик — десять, заробіток — двадцять. Виходить ставка п'ятдесят відсотків від ціни швидкого виходу. Це не норма, а логіка. Ваші числа будуть іншими.

Звірити перед записом. Це відео майже без нових цифр: воно збирає в один список те, що було у Модулях 2–5. Всі посилання на модулі перевірте: після змін у структурі номери відео можуть змінитися.

Дванадцять стоп-умов

1. Я не можу підтвердити, що саме продається: власність, частка чи право вимоги (відео 2.1).

2. Не можу підтвердити обтяження документом: немає виписки, не зрозуміло, що гаситься продажем.

3. Єдине житло боржника без іпотеки в епоху, коли дія захисту (відео 2.4).

4. Територія бойових дій, окупації або зруйнований об'єкт.

5. В об'єкті живуть або зареєстровані люди, а плану введення у володіння у мене немає (Модуль 6).

6. Частка без відомого механізму виходу.

7. Будинок з неоформленими прибудовами або без зрозумілих документів на землю.

8. Вже є позов або скарга на ці торги чи на об'єкт. перевірити: де це видно покупцеві

9. Борги по ОСББ та комунальні, яких не можна виміряти, і вони можуть бути великими.

10. Майнові права без перевіреного забудовника.

11. Дисконт «занадто гарний», і ніхто не може пояснити, чому.

12. Ціна виходу нижча за ціну входу слід врахувати після всіх витрат.

Чому це стоп, а не «ну, ризикну»

Бо в цих випадках ви не рахуєте ризик. Ви граєте в лотерею. Ризик можна порахувати і закласти в ціну. Невідомість закласти неможливо. Якщо ви не знаєте, що саме може піти не так, ви не можете це порахувати.

Де винятки

Іноді стоп-умова знімається, коли ви отримали підтвердження: майно з іпотекою, де єдине житло не захищається; документально підтверджені без боргів ОСББ; план введення у володіння, який перевірив юрист. Тоді стоп знімається документом, а не розмовою.