Модуль 4. Земельні ділянки

Звірити перед записом. Підтверджено з текстів Земельного кодексу на 23.10.2026: ст. 81, ст. 120, ст. 130, ст. 135, ст. 137, ст. 138. Кодекс змінюється часто, тому відкрийте чинну редакцію на день запису. Параметри самих торгів (внесок, крок, строки оплати) беру з навчальної сторінки оператора e-tender і постанови КМУ № 1013 від 22.09.2021: звірте їх із текстом постанови, текст якої я не відкривав.

Що ви взагалі можете купити

У виконавчому провадженні продаються земельні ділянки і права на них: власність, а також емфітевзис і суперфіцій. Емфітевзис це право користуватися чужою ділянкою для сільськогосподарських потреб, суперфіцій право забудови. перевірити: ст. 407 і ст. 413 Цивільного кодексу У цьому модулі я говорю про власність. Права користування я беру як окремий випадок: їх складніше перепродати, тому за замовчуванням ми їх обходимо.

Категорія і цільове призначення: два різних слова

Земля в Україні поділена на категорії: сільськогосподарського призначення, житлової і громадської забудови, лісогосподарського, водного фонду, промисловості й транспорту та інші. перевірити: повний перелік категорій у ст. 19 ЗКУ Усередині категорії є цільове призначення: ведення товарного сільськогосподарського виробництва, індивідуальне садівництво, будівництво й обслуговування житлового будинку тощо. перевірити: Класифікатор видів цільового призначення земель

Практична різниця проста. Категорія каже, що це за земля. Цільове призначення каже, що ви на ній можете робити. На ділянці для ведення сільського господарства ви орете, а будинок не збудуєте. Змінити призначення можна, але це окрема процедура, і її результат вам ніхто не гарантує. Як вона працює і що в ній вирішує місцева рада, розберемо у відео 4.3. Тому правило таке: купуйте ділянку за її поточним призначенням. Якщо зміна призначення можлива, це бонус, а не частина розрахунку.

Хто може купувати. Тут вас можуть відсікти

Це найважливіша частина відео, бо від неї залежать гроші. Для сільськогосподарської землі діє стаття 130 кодексу.

• Купувати можуть громадяни України, українські юридичні особи, учасники яких лише громадяни України, держава і територіальні громади.

• Іноземці, особи без громадянства та юридичні особи з іноземними засновниками чи кінцевими бенефіціарами за чинним текстом не можуть, доки це не вирішить всеукраїнський референдум. перевірити: референдум не відбувався

• Окремі категорії не можуть купувати навіть тоді: структури, пов'язані з державою-агресором, особи під санкціями, компанії, чий кінцевий бенефіціар невідомий або зареєстрований в офшорі. Повний перелік читайте у частині першій статті.

• Ліміт площі: до десяти тисяч гектарів на особу. Раніше було сто гектарів, і ця цифра досі гуляє в інтернеті. Вона застаріла.

Є ще три правила, які люди не читають.

• Перед угодою потрібна нотаріально посвідчена заява, що ви відповідаєте вимогам цієї статті. Виняток: садівничі ділянки до двадцяти п'яти соток і особисті селянські господарства в межах населеного пункту до двох гектарів.

• Платити за таку землю можна лише безготівково.

• Ви маєте бути готові документально підтвердити джерело коштів. Немає документів, немає угоди.

Для землі несільськогосподарського призначення картина інша, це стаття 81. Іноземці й особи без громадянства можуть купувати землю несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів. Поза межами населених пунктів лише ті ділянки, на яких стоїть їхня приватна нерухомість. перевірити: чинна редакція ст. 81 на день запису

Земля під будівлею

Стаття 120 працює як ланцюг. Купуєте будинок: право власності на ділянку під ним переходить одночасно від продавця. Купуєте частку в будинку: земля переходить у тій самій частці. Якщо ділянка в оренді, право оренди переходить до вас на тих самих умовах без згоди орендодавця. Тому дивіться на лот двічі: на будівлю і на землю під нею. перевірити: як у вашому лоті оголошено «будинок із ділянкою»: одним лотом чи окремо, і за якою процедурою

Як продається земля у виконавчому провадженні

Ось заради чого це відео. З 2021 року для землі діє окрема процедура: земельні торги за статтями 135–138 кодексу і вимоги постанови Кабміну № 1013. Організатор торгів державний або приватний виконавець. Торги проходять на електронних майданчиках системи Прозорро.Продажі. перевірити: чи приймає такі лоти ще й СЕТАМ; у 2021 році він зупиняв їх прийом

Порівняйте з тим, що ви вже знаєте.

перевірити: строк оплати за постановою № 1013 і ст. 137 ч. 24, а також строки підписання протоколу: стаття 137 називає три і шість робочих днів, оператор шість

Зверніть увагу на два рядки. Перший: гарантійний внесок. Тридцять відсотків замість п'яти. Це не суто арифметика, це ліквідність: вам потрібно мати значно більше вільних грошей на старті. Другий: драбини немає. Якщо на перші торги подав заявку один учасник, торги не відбулися. Якщо на повторних знову лише він, він купує за запропонованою ціною, але не меншою за стартову. Мінімум для землі це стартова ціна, а не її частина.

Звідси висновок, який мало хто називає вголос. Дисконт на землі це дисконт не до оцінки, а до ринку. Експертна оцінка вже стартова ціна. Якщо вона нижча за ринок, ви заробляєте. Якщо вона дорівнює ринку чи вища, жодна драбина вас не врятує.

За що втрачають внесок

Гарантійний внесок переходить організатору (мінус комісія оператора), якщо переможець не підписав протокол чи договір у строк, нотаріус відмовився посвідчити договір, переможець не заплатив ціну або не відповідає вимогам до набувача, не подав потрібні документи чи подав неправдиві відомості. Останній пункт найболючіший: людина виграє торги, а потім з'ясовується, що вона не мала права купувати. Внесок втрачено. Крім того, переможець, який відмовився від протоколу, договору чи оплати, не допускається до повторних торгів по цьому лоту.

Приклад з умовними числами, не з життя. Стартова ціна мільйон гривень, внесок триста тисяч, якщо він вкладається в стелю в 2 500 прожиткових мінімумів. перевірити: розмір прожиткового мінімуму на 1 січня 2026 року за Законом про Держбюджет Ви помилилися з категорією покупця, і ці триста тисяч не повернуться.

Звірити перед записом. Джерела про доступ до Публічної кадастрової карти в воєнний час суперечать один одному: одні пишуть, що вона працює і показує межі, площу, призначення й форму власності, інші — що доступ призупинено. Перед записом відкрийте карту і побачте, що вона показує саме зараз; якщо ні, покажіть витяг з ДЗК через електронний кабінет Держгеокадастру. Публікації кажуть, що витяг може містити нормативну грошову оцінку та дані про обмеження у використанні: перевірте це на власному витягу. перевірити: статус карти, склад витягу, джерело карти мінної небезпеки, а також чи потрібна Вам авторизація через BankID або КЕП

Крок 1. Кадастровий номер

Усе починається з нумера. Кадастровий номер ділянки має дев'ятнадцять цифр, розбитих двокрапками на частини. Виділіть його в оголошенні й скопіюйте без пробілів. Якщо номера в оголошенні немає, це вже червоний прапор: ви не можете перевірити те, що купуєте. Напишіть виконавцю і не ставте ставку, поки не отримаєте відповідь.

Крок 2. Карта: що саме ми купуємо

Відкриваю кадастрову карту і шукаю за номером. Порівнюю з оголошенням чотири речі: площу, категорію, цільове призначення і форму власності. Кожне розбіжність це зупинка. Площа на карті одна, а в оголошенні інша? Призначення змінилось? Це ще не означає помилку оголошення, але означає, що вам треба підтвердження з витягу.

Дивлюся й на межі. Три типи проблем: ділянка вузька смуга, яку не обробити й не забудувати; межа накладається на сусідню; меж взагалі немає і ділянку видно лише точкою. Карта показує межі на папері. Паркан на місці може стояти не там, де проходить межа. Тому ви купуєте кадастрові межі, а не паркан.

Крок 3. Витяг і реєстр прав

Далі два документи. Витяг з Державного земельного кадастру: сама ділянка, її параметри та, за даними публікацій, дані про обмеження у використанні та нормативну грошову оцінку. І виписка з реєстру прав на нерухоме майно, та, що ви вже мали в модулі два: власник, арешти, іпотека, оренда. Для землі особливо важлива оренда. Якщо ділянка в оренді, дивлюся, хто орендар, до коли діє догівор і під яку орендну плату. Такий орендар зазвичай продовжує роботу і після вас. перевірити: чи переходить догівір оренди землі на нового власника при продажу на торгах, ст. 7 Закону «Про оренду землі» Для вас це або дохід, або перешкода, якщо ви планували забудову.

Крок 4. Супутник: що на землі насправді

Перемикаюся на супутникові знімки і накладаю межі. Дивлюся про чотири речі. Чи відповідає фактичне використання призначенню: поле оброблене чи заросле, чи є будівлі та, де будинки, яких не видно в описі. Чи є на ділянці щось, що не збігається з описом: сміттєзвалище, чужа будівля, дорога. Чи дивляться знімки різних років, бо щось могло змінитися. І чи немає на історичних знімках слідів того, що земля була завалена, затоплена або пошкоджена. Для цього я користуюся Google Earth, а також сервісами kadastr-service.com.ua і zem.center. Це мій набір, він не єдиний.

Крок 5. Під'їзд

Це мій улюблений крок, бо на ньому втрачаються найбільші гроші. Ділянка без під'їзду — це ділянка, до якої не пройти. Дивлюся: чи межує вона з дорогою, яка є на карті та на знімку. Якщо не межує, до неї їдуть через чужу ділянку, і тоді питання, чи є на це дозвіл, тобто сервітут, або лише звичай сусіда, який може змінитися. перевірити: сервітут на прохід і проїзд, ЦК, ст. 401–404 Ділянка без задокументованого під'їзду для мене червона, навіть якщо ціна смішна.

Крок 6. Комунікації

Для поля комунікації не потрібні. Для ділянки під забудову вони можуть бути половиною вартості. На карті дивлюся, де найближчі лінії електропередачі, газопроводу, води. Цифр вартості підключення я зараз не називатиму: їх дає технічна відповідь оператора мережі, і вони сильно залежать від відстані. заповнити: ваш випадок підключення, з цифрами, якщо вони в вас є Для запису в картку із відстанню до мережі вистачить одного рядка.

Крок 7. Зони і обмеження

У витягу та на карті шукаю ті зони, які забороняють будувати: охоронні зони ліній електропередачі та трубопроводів, залізниці, водоохоронні зони та прибережні смуги, ліс. Якщо ваша ділянка на половину в такій зоні, її забудовувана частина буде меншою, ніж здається з оголошення. перевірити: перелік зон і правила для кожної; карта мінної небезпеки на ваш регіон, щоб не купувати поле, яке забруднене

Запис у картку

Після семи кроків у мене залишається картка ділянки на одну сторінку. Девʼять рядків: номер, площа, категорія і призначення, власник і обтяження, оренда, фактичне використання, під'їзд, комунікації, зони та обмеження. Це буде завдання на дім, і це ж буде основою мого живого розбору.

Звірити перед записом. Це найслизькіше місце модуля. Порядок змінював Закон № 711-IX від 17.06.2020, більшість норм діє з 24.07.2021 перевірити номер і дату. У ст. 20 ЗКУ є перехідні положення (п. 23 розд. X) про те, що робити, поки відомості про функціональні зони не внесені до Державного земельного кадастру перевірити за чинним текстом. Джерела, які я бачив, вторинні: пояснення громад і юрфірм, дати від 2020 до 2026, редакції відрізняються. Усе про орган, який ухвалює рішення, строки й відшкодування втрат позначено перевірити. Не називайте в кадрі строки й суми, яких не звірили. заповнити: зразок витягу з містобудівної документації вашої громади, без чужих даних

Бо слова «під забудову» в оголошенні — не документ. І «змінимо» теж не документ. Документ — це запис про функціональну зону ділянки в містобудівній документації вашої громади. Лежить він не в кадастрі, який ви відкривали в минулому відео, а в сільської, селищної чи міської ради. Сьогодні розберемо, що ця рада вирішує, чого не вирішує, і як одним запитом перетворити «може, змінимо» на «так» чи «ні».

Правило не змінюється

Нагадаю правило з відео 4.1. Вхідну ціну ви рахуєте за поточним призначенням. Можливість змінити призначення — бонус. Вона стає частиною розрахунку лише тоді, коли на неї є документ. Усе відео про те, як цей документ отримати.

Що таке зміна цільового призначення

У кожної ділянки є категорія і вид цільового призначення. Категорія: наприклад, землі сільськогосподарського призначення або землі житлової та громадської забудови. Вид: наприклад, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, індивідуальне садівництво, будівництво й обслуговування житлового будинку. Зміна цільового призначення — це зміна категорії, виду або обох. перевірити: ст. 20 ЗКУ, Класифікатор видів цільового призначення земель

Це два різні випадки. Перший: вид змінюється в межах категорії. Другий: змінюється сама категорія, наприклад із сільськогосподарської на землі житлової та громадської забудови. Другий випадок дорожчий і важчий, особливо для сільськогосподарської землі. перевірити

Хто це ініціює і чому до купівлі ви нічого змінити не можете

Для приватної ділянки зміну ініціює власник. Поки ви не виграли торги, не сплатили й не оформили право власності, ділянка не ваша. Тому до купівлі ви можете тільки збирати інформацію. Замовити проєкт, подати заяву чи домовитися про зміну ви не можете. Запам'ятайте це, бо в оголошеннях часто звучить: «покупець зможе змінити призначення». Може. Після купівлі. І не обов'язково.

Два шляхи після купівлі

[на екрані: схема двох шляхів]

Шлях перший, швидший. Ділянка потрапляє у функціональну зону, яку визначила містобудівна документація громади: генеральний план, план зонування, детальний план території або комплексний план просторового розвитку. Відомості про цю зону внесені до Державного земельного кадастру, або власник має витяг із містобудівної документації. Тоді власник може подати заяву до кадастрового реєстратора без проєкту землеустрою і без рішення ради. Але лише на вид використання, який дозволений для цієї зони. перевірити: ст. 20 ЗКУ у чинній редакції; умови заяви; чи потрібне нотаріальне посвідчення заяви

Шлях другий, довший. Зони в кадастрі немає або містобудівної документації немає. Тоді потрібен проєкт землеустрою щодо відведення ділянки зі зміною призначення. Його складає організація з сертифікованим інженером-землевпорядником. Проєкт затверджує орган, який має на це право: усередині населеного пункту це сільська, селищна чи міська рада. Для ділянок поза межами населених пунктів орган інший, і після реформи місцевого самоврядування це варто перевірити окремо. перевірити: хто затверджує проєкт для ділянки поза населеним пунктом Потім зміни вносять до Державного земельного кадастру. перевірити: п. 23 розд. X Перехідних положень ЗКУ

Різниця для вас практична. У першому шляху результат залежить від документів. У другому він залежить від рішення ради, строків, а іноді й від настрою депутатів. Тому перше, що я з'ясовую: який шлях відкритий для цієї ділянки.

Що вирішує рада, а що ні

Рада не вирішує за вас, що ви хочете збудувати. Вона вирішує три речі. По-перше, ухвалює містобудівну документацію громади, тобто визначає, де житлова зона, де промислова, де сільськогосподарська. По-друге, у другому шляху затверджує проєкт. По-третє, встановлює ставки місцевих податків, зокрема земельного. перевірити

Тому «поговорити з радою» до торгів означає не «домовитися», а «дістати документи». Про домовленості скажу окремо наприкінці.

Що запитати і в кого

Звертайтеся письмово: у ЦНАП громади або у відділ містобудування й архітектури та відділ земельних відносин ради. Зручно оформити це як запит на публічну інформацію. Розпорядник інформації має відповісти протягом п'яти робочих днів, у складних випадках строк можна продовжити до двадцяти. перевірити: ст. 20 Закону «Про доступ до публічної інформації»; під час воєнного стану строки й доступ можуть мати особливості

Що саме просимо. Перше: у якій функціональній зоні за містобудівною документацією розташована ділянка з таким кадастровим номером і які види використання в цій зоні дозволені. Друге: чи є затверджений детальний план території на цю територію і чи готують зміни. Третє: чи є плани громади щодо території навколо: дорога, об'їзна, школа, санітарна зона. Четверте: яка ставка земельного податку або орендної плати на цій території. Просіть витяг або копію документа, а не усну відповідь. Усна відповідь у розрахунку й у суді не працює. перевірити: назви документів і чинний порядок видачі витягу

І ще одне джерело, яке не залежить від ради: Державний земельний кадастр. Дивлюся, чи внесені відомості про функціональну зону. перевірити: доступність публічної кадастрової карти під час воєнного стану

Три сигнали: зелений, жовтий, червоний

Зелений. Витяг каже: ділянка в зоні, де дозволене те, що мені потрібно. Відомості про зону внесені до кадастру, це перший шлях. Зміна призначення реальна, і я можу закласти в розрахунок частину приросту вартості, але лише частину і з урахуванням витрат.

Жовтий. Зона є в документі, але не внесена до кадастру. Або зони немає. Потрібні проєкт, рішення ради і час. Приріст у ставку я не закладаю. Це опція, яку я матиму після купівлі.

Червоний. Зона не допускає того, що потрібно. Або це землі, на яких зміна призначення обмежена чи заборонена: природно-заповідний фонд, землі водного фонду, особливо цінні землі. Для особливо цінних земель зміна можлива лише у вузьких випадках. перевірити: ст. 20 ЗКУ Ставку я рахую за поточним призначенням або відмовляюся.

Окремо про сільськогосподарські землі. Коли їх виводять із сільськогосподарського використання, потрібно відшкодувати втрати сільськогосподарського виробництва, і платить це власник. Це окрема стаття витрат, її треба порахувати до торгів. перевірити: порядок і розмір

Як це лягає в розрахунок

Базовий сценарій: поточне призначення, ринкова ціна за аналогами з тим самим призначенням. Другий сценарій, окремо: що буде, якщо зміну здійснено. У ньому ви віднімаєте витрати: проєкт землеустрою, реєстрація, відшкодування втрат, час. За пропозиціями на ринку послуг, які я бачив, оформлення коштує від кількох тисяч до десятків тисяч гривень залежно від ділянки. перевірити: це орієнтир комерційних пропозицій, а не офіційний збір заповнити: ваш досвід, скільки коштувало і скільки тривало

Правило для максимальної ставки таке. Перший шлях, підтверджений документом: можна закласти частину приросту. Другий шлях, непідтверджений: не закладаю нічого. Умовний приклад. Ринок за поточним призначенням — сто. Після зміни ділянка коштувала б умовно сто п'ятдесят. Різницю в п'ятдесят я не додаю до ставки цілком: з неї витрати, час і ризик відмови. Ці числа вигадані тільки для логіки.

Чесні правила взаємодії з місцевою владою

Перше: тільки офіційні канали. Письмовий запит, ЦНАП, прийом у посадовця за записом. Зберігайте відповіді.

Друге: жодних «домовленостей» і жодних грошей «за прискорення». Це незаконно, і саме на цьому ви найлегше втратите і ділянку, і гроші.

Третє: нічого не обіцяйте громаді й мешканцям. Питайте про плани, а не про можливості.

Четверте: до оформлення ви не власник. Рада не зобов'язана обговорювати ваш проєкт, але зобов'язана відповісти на запит про публічну інформацію.

П'яте: після купівлі першим кроком іде витяг із кадастру з актуальним призначенням, і лише тоді ви вирішуєте, який шлях вам відкритий. заповнити: ваш досвід спілкування з радою, що спрацювало, а що ні

Що додати в картку ділянки

У картку, яку ви ведете, додайте два рядки: функціональна зона за містобудівною документацією і документ, який це підтверджує. Якщо там порожньо, зміна призначення в розрахунок не входить. Це правило без винятків.

Звірити перед записом. Підтверджено: у земельних торгах під час виконавчого провадження стартову ціну дає експертна грошова оцінка (навчальна сторінка оператора і ст. 136 ЗКУ для державної і комунальної землі). Не підтверджено: що НГО є чимось як нижня межа ціни на цих торгах. Я цієї норми не знайшов, тому не говоріть, що ціна «не нижча НГО». перевірити: постанова КМУ № 1013 і чинна редакція ст. 136

Число 1. Експертна грошова оцінка, тобто стартова ціна

Це думка оцінювача на певну дату. Вона ж є нижньою межею: навіть єдиний учасник торгів не купить землю дешевше стартової ціни, а драбини зниження, як ми бачили, немає. Тому якість цієї оцінки важлива вдвічі: вона буде вашою ціною, якщо ви будете одним учасником. Звіт про оцінку додається до лота як один з документів, і це безкоштовна інформація: який метод, які аналоги взято, на яку дату, які припущення. перевірити: строк дії звіту про оцінку для земельних торгів Якщо звіт старий, дивлюся, чи ринок змінився з тих пір.

Число 2. Нормативна грошова оцінка

НГО рахується за формулами, а не з угод. Для держави вона база для податку на землю та часто для оренди. Не вважайте її ринковою ціною: вона може сильно відрізнятися від ринку в будь-який бік. Вона вам потрібна для двох речей: вирахувати щорічні витрати на податок і порівняти орендну плату з нормою. перевірити: ставка земельного податку та граничний розмір орендної плати пов’язаний з НГО у вашому регіоні НГО видна у витягу з кадастру, який ми брали в минулому відео.

Число 3. Ринок

Ринок — це за що інша ділянка такого ж типу реально продається поруч. Рахую його так.

1. Беру п'ять-вісім пропозицій поруч: та ж категорія й призначення, схожа площа, співвіднесений відстань до міста та дороги. Основне джерело для мене — OLX та інші портали оголошень.

2. Рахую ціну за одиницю: за гектар для сільгоспу, за сотку для ділянки під забудову.

3. Беру медіану та діапазон, а не найкращу ціну.

4. Роблю поправки: під'їзд, форма, комунікації, орендар на ділянці, юридична чистота.

5. Роблю знижку на торг: ціна в оголошенні не ціна угоди. Яка саме різниця, залежить від конкретного аукціону й регіону, універсального відсотка я не назву. уточнити: що означає «х2» у вашій відповіді і чи озвучуємо це в курсі

На екрані таблиця: ліва колонка — аналог, посилання, площа, ціна, ціна за одиницю, поправка, примітка.

Ділянка в оренді: дохід

Якщо ділянку орендують, ціна має опиратися на дохід. Річна орендна плата, поділена на ціну, дає вам дохідність. Рахуйте її після податків і витрат, і порівнюйте з тим, що давали би вам ваші гроші в іншому місці, без тих ризиків, що є у землі. У моєму регіоні оренда землі — це приблизно десять відсотків від НГО ділянки, іноді трохи більше, але не сильно. У вашому регіоні це треба перевірити самому. І ще один важливий момент: орендар з дешевим договором на десять років — це закладена в ціну проблема, якщо ви плануєте забудову.

Ділянка під забудову: що можна побудувати

Ціна будівельної ділянки — це ціна того, що на ній можна побудувати і продати. Тому дивлюся на призначення, державні вимоги до забудови, що дозволено місцевою містобудівною документацією, і вартість підключення до мереж. перевірити: містобудівні умови та детальний план території; чи можна поділити ділянку Розділення великої ділянки на малі виглядає спускувально, але це окремий проєкт з власними витратами і часом. Не закладайте його в максимальну ставку, якщо ви не маєте підтверджених дозволів.

Витрати, які треба відняти

• Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу землі закон вимагає.

• Реєстрація права власності та комісія оператора майданчика.

• Земельний податок або орендна плата за час володіння.

• Винесення меж в натуру, паркан, під'їзд, розчистка. Із цього винесення меж в натуру в мене зараз виходить приблизно півтори тисячі гривень за чотири точки; у вашому регіоні ціна може відрізнятися. заповнити: орієнтири на паркан, під'їзд і розчистку, якщо є

• Вартість грошей, заморожених на час: тридцять відсотків внеску до торгів та строки до оплати.

Податки на перепродаж і повна фінмодель будуть у Модулі 8, тут ми лише залишаємо для них місце.

Ліквідність

Земля продається повільніше за квартиру, а наша задача — не лише купити, але й вийти. У формулі нижче це окрема знижка за час. Я ніколи не продаю швидко. Причина перша: швидкий продаж дає додаткові податки, і вони можуть з'їсти значну частину маржі; ставки залежать від вашого статусу й строку володіння, про це в модулі 8. Причина друга: покупці насторожено дивляться на свіжі документи, і це додаткове запитання до вас. Тому строк продажу закладайте з запасом. Скільки місяців продається ділянка, залежить від її потенціалу, універсальної цифри я не назву.

Максимальна ставка: формула

Максимальна ставка дорівнює консервативній ринковій ціні, мінус супутні витрати, мінус знижка за ризики та ліквідність, мінус ваш мінімальний заробіток. Для прикладу на умовних відсотках: ринок сто, витрати п’ять, ризик десять, заробіток двадцять — максимальна ставка шістдесят п’ять відсотків від ринку. Ці числа вигадані тільки зараді логіки. Ваші витрати, ризик і маржа будуть іншими. І пам’ятайте: внесок — це тридцять відсотків від стартової ціни, тобто ваш капітал займається завчасно.

Звірити перед записом. Це відео майже без правових цифр. Дві речі лишаю з позначкою перевірити: правила доступу на чужу ділянку без дозволу власника й джерела інформації про мінну небезпеку у вашому регіоні. Нікому не радьте заходити на територію, де йшли бої, і не обіцяйте, що «карта покаже все».

Коли достатньо онлайн-аналізу

Я обходжуся без виїзду тільки тоді, коли виконується все одразу:

• межі чіткі, площа збігається в лоті, на карті й у витягу;

• є прямий вихід на дорогу, що є на карті й на знімку;

• на ділянці немає будівель і нічого, що не можна розгледіти зі знімка;

• немає ознак оренди чи користування третьою особою;

• гроші в лоті невеликі порівняно з вашим капіталом. Власного порогу в гривнях я не називаю: якщо ділянка має сенс — забудова, правильна форма, потенціал — я їду дивитися завжди, бо виконавці по-різному оцінюють лоти, а фото роблять погано або не роблять взагалі.

Якщо порушено хоча б одне, я їду або відмовляюсь.

Коли їхати обов'язково

• під'їзд ідеться через чужу ділянку;

• на ділянці або поруч стоїть будівля чи конструкція;

• фактичне використання не збігається з призначенням;

• на знімках видно щось, чого немає в описі;

• ділянка в районі, що постраждав від бойових дій. Тут я їду лише якщо є підтвердження безпеки, а краще відмовляюсь. перевірити: джерела інформації про мінну небезпеку у вашому регіоні

Що робити на виїзді

1. Завантажте на телефон кадастрову карту з вашим положенням і обійдіть межу. Ви маєте побачити, де межа проходить насправді, а де стоїть паркан.

2. Зафіксуйте відео з датою: під'їзд, межі, будівлі, лінії електропередач, сліди підтоплення чи сміття.

3. Перевірте під'їзд у поганий час. Дорога, що влітку суха, навесні може бути непрохідною.

4. Поговоріть із сусідами й місцевою громадою. Запитайте, хто обробляє землю, чи були спори, чи планують дорогу чи забудову. Нічого не обіцяйте й нічого не торгуйте: ви ще не власник. перевірити: чи можна ставити питання щодо боргів по податку чи оренді в громаді

5. Не заходьте на територію, якщо вона огороджена чи використовується, без дозволу того, хто нею користується. перевірити: правила доступу

І окремо про етику. Не домовляйтеся з боржником поза торгами. Це небезпечно для вас, неетично і може зіпсувати торги. Ваша задача — оцінити ділянку, а не вести переговори.

Десять типових помилок

1. Стартова ціна сприймається як ринкова.

2. Не перевірено, чи можна вам купувати: втрачається внесок.

3. Не перевірено під'їзд.

4. Довіра межам на карті без перевірки на місцевості.

5. Не враховано орендаря чи користувача землі.

6. Тридцять відсотків внеску заморожено, а грошей на решту не залишилося.

7. Не враховано строки: підпис протоколу й оплата йдуть за днями.

8. Купується заради зміни призначення, якого може не бути.

9. Ціни беруться з оголошень без знижки на торг.

10. Немає плану виходу: куди й за скільки продавати.

Якщо ви не придумали, як вийдете з угоди, ви ще не купуєте. Ви спекулюєте надією.