Модуль 2. Юридичний фундамент

Перший предмет: право власності

Найпростіший випадок. Ви купуєте готовий об'єкт: квартиру, будинок, ділянку, приміщення. Ви оплачуєте, оформлюєте документи, реєструєте право власності на себе. Тут найменше невизначеності щодо предмета, і тому це стандарт, за яким ми будемо міряти все інше.

Другий предмет: майнові права

Майнові права — це право вимагати передачі об'єкта в майбутньому. Типовий приклад — недобудова: людина купила право на квартиру в будинку, який ще будують, і це право тепер продають на торгах. Ви купуєте не об'єкт. Ви купуєте право їх отримати, якщо забудовник добудує.

Ризики тут свої. Чи взагалі буде будинок. В якому стані забудовник. Що пише договір, який лежить в основі цих прав, і чи можна взагалі передати їх іншій особі. Тут договір і стан забудовника важать більше, ніж сама ціна. перевірити: вимоги до уступки майнових прав за договором і законом про захист прав покупців

Третій предмет: право вимоги

І третій варіант: ви купуєте борг. Тобто право вимагати грошей від боржника, наприклад за кредитом. Це типово для продажу активів банків, що ліквідуються, і банкрутів. Ваш актив тут — не квартира, а можливість стягнути гроші, і це окремий проєкт з власною економікою.

Дві дрібниці з Кодексу з процедур банкрутства, стаття 82, які варто знати. Хай боржник до початку аукціону вже частково погасив борг — тоді початкова ціна права вимоги пропорційно зменшується, і організатор має це вказати в оголошенні. І право вимоги переходить до вас лише після повної оплати. Тобто поки ви не заплатили всю суму, ви нічиїм кредитором не стаєте.

Як розпізнати, що в лоті

Дивіться не на назву лота, а на формулювання предмета торгів в оголошенні та в документах. «Нерухоме майно» — це одне. «Майнові права на …» — інше. «Право вимоги за кредитним договором» — третє. На це витратьте першу хвилину аналізу. Бо від цього залежить, які реєстри ви відкриваєте: для нерухомості — реєстр прав на нерухоме майно; для майнових прав — договір і дані про забудовника; для права вимоги — сам кредитний договір і боржник.

Звірити перед записом. Назви реєстрів стабільні, а доступ до них міняється. За воєнного стану особливості роботи ДРРП і ЄДР і доступу до них визначає постанова Кабміну № 209 від 06.03.2022 (огляд у Ligazakon). Я не зміг підтвердити, який саме пошук відкритий публічно сьогодні. Перед зйомкою пройдіть усі сім вікон самі й запишіть, що відкрите, а що тільки за витягом.

Що подивимось

Зараз відкриємо сім реєстрів по черзі. Це та сама серія кроків, яку ви повторюватимете перед кожним лотом, який пройшов перший відсів. Довго це лише перший раз, далі це рутина.

Вікно 1. ДРРП

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Тут видно, хто власник, на якій підставі воний має право, чи є співвласники та частки, і головне — перелік обтяжень: іпотека, арешти, заборони відчуження, оренда. Виносимо звідти три речі. Чи співпадає власник з боржником у лоті. Чи лот — цілий об'єкт чи частка. І кожне обтяження з датою, без дати витяг не доказ.

Вікно 2. Реєстр обтяжень рухомого майна

Для авто, техніки, обладнання, застави рухомого майна. Для нерухомості він потрібен рідко, але коли в лоті є обладнання або цілісний майновий комплекс, він під рукою потрібен.

Вікно 3. ЄДР

Якщо боржник або власник — компанія або ФОП, дивимось Єдиний державний реєстр. Там статус: діє чи в стані припинення. Керівник, засновники, кінцевий бенефіціарний власник, адреса. І чи є записи, що пов'язані з банкрутством. Це дає відповідь на питання, з ким ви взагалі маєте справу.

Вікно 4. Публічна кадастрова карта

Для землі. За кадастровим номером ви отримуєте площу, цільове призначення, форму власності, межі та сусідні ділянки. Це швидкий знімок, а не юридичний висновок. Детально з ним ми працюємо в Модулі 4.

Вікно 5. ЄДРСР

Єдиний державний реєстр судових рішень. Шукаємо за назвою боржника і за номером справи, який вказано в картці лота. Бачимо рішення, на основі якого відкрито провадження, і чи були спори навколо цього майна чи цих торгів. Це вікно, де ви бачите ризик оскарження до того, як він вам вартував.

Вікно 6. Єдиний реєстр боржників

Публічна перевірка, чи особа є боржником у виконавчих провадженнях. Тут видно, скільки проваджень у людини і хто їх веде. Багато проваджень — майно, ймовірно, вже в арештах з кількох боків.

Вікно 7. АСВП, але не відкритий

АСВП — це внутрішня система виконавців. Вам не потрібно її відкривати: за даними системи вам відповідає сам виконавець. Напишіть йому письмово і запитайте три речі: в якому стані провадження і чи не зупинене; чи є ще арешти в інших провадженнях; чи можна оглянути об'єкт. Письмова відповідь — це документ. Усна — ні.

Як це збирається в роботу

Порядок такий. Спочатку картка лота: номер провадження, виконавець, боржник, адреса або кадастровий номер. Потім ДРРП, щоб побачити обтяження. Потім ЄДРСР, щоб побачити спори. Потім ЄДР і реєстр боржників, щоб зрозуміти, хто боржник. І наприкінці лист виконавцю. Кожен крок — знімок з датою, бо дані застарівають за дні.

Агрегатори на кшталт OpenDataBot чи YouControl зручні для швидкого огляду, але остаточне джерело — сам реєстр. Про ці інструменти ми поговоримо в Модулі 7.

Доступ за воєнного стану

З 2022 року роботу реєстрів і доступ до них регулює окрема постанова уряду, і публічний пошук у деяких реєстрах було обмежено. Тому правило просте: якщо відкритого пошуку немає, замовляйте витяг офіційним шляхом, через сервіси держави або нотаріуса, і не покладайтесь на сторонні сайти без перевірки. перевірити: актуальний перелік даних ДРРП, що відкриті публічно у жовтні 2026 року

Підсумок

Сім вікон, сім знімків з датою і один лист виконавцю. Це та мінімальна перевірка, без якої лот до таблиці «цікаві» не заходить.

Звірити перед записом. Підтверджено з тексту: закон про виконавче провадження, ст. 59 (ч. 4, п. 3) і ст. 51 (ч. 5); КУзПБ, ст. 77. Усе інше в цьому відео позначено перевірити: це місця, де без юриста не обійтись. перевірити: точний пункт Порядку реалізації арештованого майна (Мін'юст) про строк зняття арештів після акта і чинну редакцію на день запису

Що гаситься точно

Продаж у виконавчому провадженні знімає арешт, який накладено саме в цьому провадженні. Закон відкрито називає підставою для зняття арешту отримання виконавцем документів про повний розрахунок за майно, придбане на електронних торгах. І Порядок конкретизує: арешти й заборони мають бути зняті не пізніше наступного робочого дня після видачі акта.

Але послухайте уважно: це про один арешт. Про тей, що з цього провадження. Інші обтяження — окрема історія.

Іпотека

Якщо майно в заставі, гроші від продажу переказують заставодержателю — це прямо записано в статті 51 закону. Тобто логіка така: банк, який тримав іпотеку, отримує своє з виручки. Але чи зникає сам запис про іпотеку в реєстрі та у якому порядку, ви перевіряєте двічі: у витязі до торгів і у витязі після оформлення права. перевірити: положення закону про іпотеку про припинення іпотеки при продажу на торгах третій особі

Інші арешти

Ретельно дивіться, чи немає на майні арештів з інших проваджень або від інших виконавців. Вони видні в ДРРП, і їх може бути кілька. Чи знімуться вони після вашої покупки, залежить від того, чи враховані вони в цих торгах. Тому питання про всі арешти — один із трьох пунктів вашого листа виконавцю перевірити.

Податкова застава

Тут я не буду вигадувати. перевірити: чи припиняється податкова застава при продажу майна на торгах у виконавчому провадженні, за Податковим кодексом До моменту, поки відповіді немає, ви вважаєте, що застава лишиться, і закладаєте це в ціну або відмовляєтесь від лота.

Оренда і сервітути

Тут є речі, які зазвичай не гасяться продажем і переходять до вас. Договір оренди: за загальним правилом Цивільного кодексу перехід права власності не припиняє договору оренди. Тобто ви отримуєте актив з орендарем, і це або дохід, або проблема. Це бачиться в ДРРП як обтяження. Так само сервітути — права чужих людей користуватися дорогою чи комунікаціями. перевірити: ст. 770 ЦК україни про найм при переході права власності, і норми про сервітути

Борги ОСББ і комунальні

Це зазвичай не обтяження в реєстрі, і в ДРРП ви їх не побачите. Але вони бувають великими. перевірити: чи відповідає новий власник за борги попереднього Практично це вирішується одним дією: до торгів замовте письмові довідки в ОСББ або комунальних службах про заборгованість по рахунку цього об'єкта і залікуйте її в витрати.

Банкрутство

У банкрутних торгах інша логіка, і тут я не буду узагальнювати. Важливо просте правило: за кодексом оголошення про аукціон повинно містити відомості про майно, його місцезнаходження і обтяження. Читайте цей рядок в кожному оголошенні. Чи саме виторговане обтяження зникне після продажу — питання до юриста перевірити.

Таблиця

Звірити перед записом. Підтверджено з тексту закону: закон про виконавче провадження, ст. 48 (ч. 8) про спільну власність і п. 10-13 розділу XIII про єдине житло. Положення розділу XIII на період воєнного стану змінюють часто: перечитайте пункти 10-2…10-14 у день запису. Усе, що нижче позначено перевірити, я не звіряв з першоджерелом: це питання до юриста або до тексту на день запису.

1. Воєнний стан

З 2022 року в законі про виконавче провадження є окремі норми на період воєнного стану: розділ XIII. Для нас важливі два ефекти.

Перший: у громадах, де тривають активні бойові дії, і в тимчасово окупованих громадах заходи примусового виконання заборонені. Якщо ваш лот у такій громаді, торги можуть не відбутися або бути зупинені. перевірити: хто й де публікує поточний перелік таких територій; дата, на яку він чинний

Другий: для окремих боржників виконавчі провадження зупиняються. Закон прямо називає, наприклад, боржників з оборонної промисловості та військових. Тобто лот, який був у вас у списку, може зникнути з торгів або торги зупинять уже після вашого внеску. перевірити: повний перелік боржників і умов зупинення

Практично: адресу лота звіряєте з переліком територій, а ще дивіться, що з об'єктом фізично. У реєстрі це може лишатися квартирою, а в реальності вона пошкоджена або зруйнована. Знижка в такому випадку лише на папері.

2. Єдине житло

Це та сама пастка, про яку я казав на початку. Пункт 10-13 розділу XIII: під час воєнного стану і ще один рік після нього заборонено звертати стягнення на єдине житло боржника, включно із земельною ділянкою, якщо боржник належить до захищених категорій і повідомив про це виконавця. перевірити: перелік захищених категорій у п. 10-13 на день запису

Виняток, який мені важливий: це не діє, коли стягують за іпотекою чи заставою, і коли стягують відшкодування шкоди, завданої злочином. перевірити: точне формулювання винятків

Практично для вас це читається так. Лот без іпотеки, де живе боржник, найбільш ризикований: боржник може заявити про єдине житло, і виконавець зупинить стягнення. Лот на основі іпотеки значно безпечніший у цьому питанні. Що саме побачите в оголошенні, залежить від виконавця, тому питання «чи це може бути єдине житло боржника» я записую в лист до виконавця.

3. Спільна власність

Це вже підтверджено зі статті 48: якщо майно у спільній власності, стягнення звертають на частку боржника, і цю частку визначає суд.

Де тут пастка. Ви купуєте не квартиру, а, наприклад, половину квартири. Ви стаєте співвласником разом з людиною, яка вас, може, не пустить на поріг. Продати свою частку потім буде значно складніше.

А чи є в співвласника право першочергової купівлі на публічних торгах? Ні. Стаття 362 Цивільного кодексу дає співвласнику переважне право, але прямо виключає продаж з публічних торгів. Це підтверджують рішення Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: справа № 641/2498/17 (постанова від 10.11.2021, там же визнано, що невиділену частку боржника можна продати з торгів) і справа № 520/2224/19-ц (постанова від 17.05.2022). Я спираюся на пресматеріали про ці рішення, самих постанов не читав, тому для запису лишаю перевірити: актуальна позиція Верховного Суду щодо переважного права співвласника на публічних торгах.

Правило для вас: частка в спільному майні, не квартира. Рахуйте ціну за частку, а не за метри.

4. Хто може купувати

Закон і Порядок визначають осіб, яким брати участь у торгах не можна. Я не буду їх переписувати з пам'яті: виконавець, пов'язані з ним особи, боржник перевірити: повний перелік у Порядку реалізації арештованого майна на день запису. Нас це стосується двома способами.

Перше: якщо ви купуєте через довірену особу чи компанію, перевірте, чи не потрапляє ця особа в заборонені категорії. Друге: є обмеження за видом майна. Наприклад, земля сільськогосподарського призначення і іноземці перевірити: Земельний кодекс, ст. 81, ст. 130. Окремо: майно, щодо якого є позов про стягнення в дохід держави за санкціями, АРМА не продає, доки суд не ухвалить рішення. Це ми вже бачили в першому модулі.

5. Хто в об'єкті

Зареєстровані в квартирі особи, неповнолітні, орендарі. У державному реєстрі ви цього не побачите. Це видно з довідки про зареєстрованих осіб, з огляду на місці, а іноді з розмови з сусідами. перевірити: чи можна потім виселити зареєстрованих осіб після придбання на торгах, і яка для цього процедура Я кажу про це прямо: якщо там живе третя особа, виселення це окрема історія, і закладайте її в ризики.

Таблиця

Звірити перед записом. Підтверджено з тексту: закон про виконавче провадження, ст. 74 (скарга на дії виконавця — 10 робочих днів, до суду, що видав виконавчий документ, або до адміністративного суду). У ст. 74 немає окремих правил саме для аукціонів. Усе, що позначено перевірити, я не підтвердив із первинного тексту: перед записом з юристом.

Три шляхи

Перший: скарга на дії чи бездіяльність виконавця. Це стаття 74 закону про виконавче провадження. Строк — десять робочих днів з дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення. Скаргу подають до суду, який видав виконавчий документ, якщо це судове рішення, або до адміністративного суду, якщо документ видав інший орган.

Другий: позов про визнання торгів недійсними. Тут інша логіка: ви оскаржуєте сам аукціон, а не дії виконавця. перевірити: підстави для визнання торгів недійсними, позовна давність і суд, до якого подають такий позов

Третій: банкрутство. У справі про банкрутство є свій порядок, і торги там оскаржують у межах цієї справи. перевірити: яка саме процедура і які строки за КУзПБ

Хто може оскаржити

Тут є тонкість, яку я не хочу замовчувати. Скарга за статтею 74 розрахована на сторін і учасників виконавчого провадження. Учасник торгів, який не є стороною провадження, — це окреме питання. перевірити: чи може такий учасник скаржитись за ст. 74, чи йому лишається тільки позов про визнання торгів недійсними

Типові підстави

Я не буду складати вам список «що пішло не так на торгах» з пам'яті. Два приклади, які ми вже бачили в курсі. Перший: у банкрутному оголошенні не вказані обтяження, хоча кодекс вимагає їх вказувати. Другий: порушені строки або порядок повідомлення. Решту дивіться в тексті Порядку й у практиці судів. перевірити: перелік підстав у Порядку реалізації арештованого майна і в судовій практиці

Якщо ви покупець

Коли торги оскаржують після вашої купівлі, ви в тому процесі — сторона, чий інтерес під ударом. Що буде з грошима й майном, якщо торги визнають недійсними, залежить від рішення суду. перевірити: наслідки визнання торгів недійсними — повернення коштів, реституція

Якщо ви той, хто програв

Дві дії. Перша: зафіксуйте порушення в день, коли ви його побачили, — скриншот, протокол, листування. Друга: порахуйте десять робочих днів і поставте нагадування. Якщо ви пропустили строк, скарга за статтею 74 вам уже недоступна.

Що зберегти

• Оголошення про торги у тому вигляді, в якому воно було на момент торгів.

• Протокол торгів і історію ставок.

• Платіжні документи і листування з оператором і виконавцем.

• Дати: коли ви дізналися про порушення.