Зміст модуля і навігація
Модуль 3. Пошук і відбір лотів
Ви моніторите лоти за двадцять хвилин, відсіюєте їх за шістдесят секунд і ведете таблицю угод.
4 відео за скороченою структурою, близько 45 хвилин відео плюс домашнє. Ціни по колах тут уже звірені з чинним законом і Порядком Мін'юсту.
Моніторинг за 20 хвилин
Я відкриваю майданчики, налаштовую фільтри й показую свою щоденну рутину
Звірити перед записом. Інтерфейси майданчиків змінюються частіше, ніж закони: перед записом пройдіть увесь шлях з чистого профілю і замініть мої описи на те, що бачите на екрані. перевірити: який майданчик який режим обслуговує на день запису — виконавчі продажі, банкрутство, АРМА
Більшість людей програють ще до торгів, бо дивляться на лоти хаотично. Сьогодні відкрили, побачили три цікавих, закрили. Через тиждень не пам'ятають жодного. У цьому відео я покажу, як за двадцять хвилин на день перетворити хаос на систему: що я відкриваю, які фільтри ставлю і що записую.
Навіщо система
Лотів дуже багато, а вашого часу мало. Система не збільшує час, вона прибирає марне. Двадцять хвилин на день, а ще краще три рази на тиждень по двадцять хвилин. Мета не знайти ідеальний лот, а щоразу чесно відповісти на питання: «Є сьогодні що-небудь, що варто глибше вивчити?»
Крок 1. Звідки беремо лоти
Покажу на екрані три джерела: торги виконавчої служби, банкрутні торги і торги АРМА. У кожного свій майданчик і свій календар. заповнити: ваш шлях в інтерфейсі, куди клікаєте і які розділи відкриваєте
Крок 2. Фільтри
Фільтри я ставлю не під «усе цікаве», а під те, що я справді можу купити й оцінити:
регіон або місто, де я можу швидко подивитися об'єкт і де знаю ринок;
тип майна: одна-дві категорії, а не всі підряд;
діапазон ціни, у який вкладається мій бюджет разом з витратами після купівлі;
етап торгів: перші, повторні чи третій.
Це тут не жорстке правило, а стартова позиція. Через місяць ви скоригуєте її за власною таблицею, про яку ми поговоримо в 3.4.
Крок 3. Сповіщення і календар
Майданчики можуть надсилати сповіщення про нові лоти за вашими фільтрами. Увімкніть їх. Але сповіщення не замінюють календар: дату торгів ви власноруч заносите в календар за день до початку, щоб підготувати документи й гроші. Гарантійний внесок треба внести до торгів, і це вимагає часу. перевірити: на яких майданчиках внесок вноситься до початку, а на яких можна під час реєстрації
Моя рутина на двадцять хвилин
Складається з трьох блоків.
П'ять хвилин. Нові лоти за фільтрами: швидко проглядаю заголовки й ціни.
Десять хвилин. Відсів за шістдесят секунд для п'яти-десяти лотів, які привернули увагу. Як саме, розберемо в 3.3.
П'ять хвилин. Записую в таблицю все, що пройшло відсів, і причину відмови для решти.
Третій блок найважливіший. Причина відмови це ваші дані: через місяць ви побачите, що саме ви відсікаєте найчастіше, і це покаже, де ваш реальний ринок.
Типові помилки моніторингу
Дивитися лише лоти, що закінчуються сьогодні: це стрес і поспіх, а не інвестиція.
Сортувати за найбільшою знижкою: найбільша знижка часто означає найбільші проблеми.
Відкривати лот і одразу йти в реєстри. Спершу шістдесят секунд відсіву, інакше ви тонете в деталях безнадійного лота.
Не записувати. Що не записано, то не існує.
Підсумок
Моніторинг це привичка на двадцять хвилин, не героїзм. Фільтри під ваш реальний ринок, сповіщення плюс календар, три блоки: огляд, відсів, запис.
Але перш ніж відсівати, треба розуміти, на якому етапі життя лота ви його бачите. Від цього залежить, скільки знижки у нього вже закладено і скільки ще можна очікувати. Про це в наступному відео.
Цикл лота і точка входу
Таблиця «етап → ціна → ризик» і приклад ціни по етапах
Звірити перед записом. Відсотки нижче підтверджено з текстів на 22–23.10.2026: закон про виконавче провадження, ст. 61; Порядок реалізації арештованого майна (Мін'юст), у редакції наказу № 847/5 від 25.03.2024; КУзПБ, ст. 79–80; постанова КМУ № 846 від 01.07.2026. Закон про виконавче провадження змінюється майже щомісяця: відкрийте його перед записом.
«Зачекаю третього аукціону, там буде найдешевше». Це найпопулярніша стратегія новачків, і вона працює приблизно так само, як стратегія «зачекаю, поки квартира подешевшає». Давайте розберемося, чому.
Життя лота: три етапи
У кожного режиму свій цикл. Покажу на екрані таблицю, а тут розкажу словами.
Виконавче провадження
Перші торги проходять за оцінною вартістю майна. Якщо торги не відбулися, повторні проходять із зниженням: для нерухомості це вісімдесят п'ять відсотків від початкової ціни, для рухомого майна сімдесят п'ять. Якщо не відбулися і вони, третя спроба: сімдесят відсотків для нерухомості й п'ятдесят для рухомого майна. За згодою стягувача третій аукціон може проходити зі спадною ціною, яка знижується кожні п'ять хвилин, і нижня межа тут шістдесят відсотків для нерухомості й тридцять для рухомого. Якщо й тоді майно не продане, стягувач може залишити його за собою протягом десяти робочих днів. перевірити: чи зміни до ст. 61 після 25.03.2024 не змінили цих відсотків або термінів
Банкрутство
Тут повторний аукціон проводиться зі зниженням на двадцять відсотків, а другий повторний знижується ще на двадцять п'ять відсотків від ціни першого повторного. У сумі це приблизно вісімдесят і шістдесят відсотків від початкової ціни. Оголошення про повторний аукціон має бути протягом місяця, а для заставного майна протягом сорока п'яти днів. Кредитори або комітет кредиторів можуть встановити й нижчі ціни. перевірити: чинна редакція ст. 79–80 КУзПБ на день запису
АРМА
Перші торги за оцінкою без ПДВ. Другі за п'ятдесят відсотків від першої ціни. Треті зі спадною ціною у дев'яносто дев'ять кроків. перевірити: чи постанова № 846 не змінювалась
Таблиця «етап, ціна, ризик»
| Етап | Ціна | Чого очікувати |
|---|---|---|
| Перші торги | оцінка | найбільше уваги, мало знижки |
| Повторні (виконавче) | 85% / 75% | менше конкуренції, але лот уже «пересидів» |
| Третій (виконавче) | 70% / 50%, зі згодою стягувача спадна до 60% / 30% | найнижча ціна, але стягувач може залишити майно собі |
| Банкрутство, повторні | ≈80% → ≈60% від початкової | сильно залежить від рішення кредиторів |
| АРМА | 100% → 50% → спадна | окремі правила, санкційні активи не продаються до рішення суду |
Чому «чекати третього» не стратегія
Три причини.
Перша. До третього торгу лот може не дожити: стягувач може залишити майно собі, боржник може погасити борг, виконавче провадження можуть закрити, торги можуть скасувати.
Друга. Якщо знижка видна всім, її бачать усі. Лоти з великою знижкою приваблюють конкурентів. Ви можете не виграти там, де розраховували.
Третя. Чим довше лот не продається, тим більше причин для цього. Іноді це просто ціна. Іноді проблеми з обтяженнями, мешканцями чи станом об'єкта, які ви побачите, лише розібравшись.
Точка входу
Точка входу це не етап торгів. Це ціна, за якої угода зберігає запас міцності навіть у поганому сценарії. Вона виходить із вашої оцінки ринкової вартості, витрат і ризиків, а не з того, який зараз аукціон: перший чи третій. Якщо ви рахуєте лише відсоток від оцінки, ви рахуєте не вартість, а ярлик. «Оцінка» в лоті це думка оцінювача на певну дату, а не ринкова ціна сьогодні.
Етап торгів показує, скільки знижки вже закладено, але не те, скільки вона вартує. Виняток: земля у виконавчому провадженні продається на земельних торгах, і драбини зниження там немає (докладно в Модулі 4). Рішення за вашою ціною та вашими документами.
Тепер найцінніша навичка моніторингу: швидко відсіяти зайве. Саме її ми розберемо в наступному відео.
Відсів за 60 секунд: чеклист, ознаки, ілюзії
Я проходжу три реальні лоти з таймером на екрані
Звірити перед записом. Три лоти для екрана оберіть заздалегідь і перевірте, що вони ще відкриті. Не показуйте на екрані дані боржників: приховайте імена, адреси й номери справ. заповнити: три реальні лоти — один зелений, один жовтий, один червоний
У вас перед очима сорок лотів. Кожен обіцяє знижку. Якщо ви витратите на кожну годину, ви не купите нічого, бо перегорите. Якщо ви витратите на кожну секунду, ви купите не те. Потрібен інструмент, який дає чесне «ні» за хвилину і лишає на глибокий розбір тільки те, що цього варте.
Мета відсіву
Не знайти найкращий лот. Відкинути те, що очевидно не ваше. Лот має заслужити право на глибший розгляд. За замовчуванням відповідь — «ні».
Шість кроків по десять секунд
Режим і етап. Виконавча служба, банкрутство чи АРМА, і який це аукціон: перший, повторний чи третій. Це перші три секунди, а далі ви вже знаєте, за якими правилами грає цей лот.
Що саме продається. Власність на об'єкт, частка, майнові права чи право вимоги. Пам'ятаєте відео 2.1: від цього залежить усе. Частка чи майнові права без пояснення в описі — жовтий або червоний.
Місце. Адреса, регіон, територія. Лот у громаді, де тривають бойові дії або яка окупована, — червоний, поки не доведено протилежного (відео 2.4).
Ціна проти ринку. Не проти оцінки. Швидка прикидка: ціна за квадратний метр або за гектар проти того, що ви бачите на ринку в цьому місті. Мій метод складається з двох частин. Перша — досвід, він накопичується з часом. Друга — оголошення на OLX та інших порталах, щоб зрозуміти ціни навколо. Об'єкт після аукціону може піти трохи дешевше за ціну в оголошенні, але саме це дає розуміння меж: що я можу зробити і куди рухаюся. І одне просте правило: якщо на ринку ділянка коштує десять тисяч, а через аукціон вона вийде в дев'ять п'ятсот, такий дисконт не має сенсу. Це умовні числа для прикладу.
Опис і фото. Є фото? Є кадастровий номер чи адреса? Чи написано щось про мешканців, борги, обтяження, доступ до об'єкта? Мало інформації — це теж сигнал.
Рішення. Одне з трьох: «ні», «можливо», «глибше».
Сигнали
| Колір | Приклади | Дія |
|---|---|---|
| Зелений | зрозуміло, що продається; повний опис, фото, адреса; ціна помітно нижча за ринок; етап відомий | «глибше» |
| Жовтий | частка в спільному майні; не видно обтяжень в описі; мало фото; етап невідомий | «можливо» |
| Червоний | зона бойових дій чи окупація; невідомо, що саме продається; ціна «занадто гарна»; мешканці без пояснень | «ні» |
Ці приклади типові, не вичерпні. Свій перелік ви допишете з власної таблиці (відео 3.4). Мої червоні прапорці з практики. Юридичний: боржник відстоює своє право. Житлова нерухомість: для мене це прапорець через власні переконання і воєнний стан; це моя особиста межа, ви вирішуєте самі. На ділянці: лінія електропередачі, свинарники, болота та подібне.
П'ять ілюзій, які коштують грошей
«Знижка до сімдесяти відсотків». Це знижка від оцінки, яку виконала людина на певну дату. Це не знижка від ринку сьогодні.
«Низька стартова ціна — значить, дешево». Низька ціна може відображати частку, а не квартиру, борги, а не актив, чи проблему, яку ви ще не побачили.
«У реєстрі чисто». Реєстр показує те, що в нього внесено. Мешканців, боргів ОСББ і комунальних ви там не побачите (відео 2.3).
«Інших учасників немає, отже, конкуренції не буде». Інколи немає учасників тому, що лот погано розібраний, і ви про це дізнаєтесь, коли заплатите.
«Я вже витратив час, доведу до кінця». Чим глибше ви зайшли, тим важче сказати «ні». Тому відсів відбувається на початку.
Як це виглядає на практиці
На екрані: таймер на шістдесят секунд, лот, мої шість кроків уголос. Показую один зелений лот, де відповідь «глибше». Один жовтий лот, де відповідь «можливо» і що саме треба уточнити. Один червоний лот, де я відсіваю його за двадцять секунд і записую причину. заповнити: розбір ваших трьох реальних лотів
Якщо за шістдесят секунд ви не можете відповісти на питання «що саме я куплю», лот не проходить далі.
Відсів без запису — це просто настрій. Тому тепер таблиця, яка перетворює ваші рішення на дані.
Таблиця угод і воронка
Порожня таблиця, колонки, одна формула, тижневий огляд
Звірити перед записом. Усі цифри у прикладах на екрані мають бути вигаданими й підписані як приклад. Реальні проценти воронки ви покажете лише після того, як у вас накопичиться власна статистика. заповнити: ваш шаблон таблиці, посилання на файл для учнів
Скільки лотів відсіюється, залежить від вас, а не від мене. Ваш регіон, ваш бюджет, ваші категорії дадуть вашу воронку. Єдиний спосіб її побачити — записувати. Це дев'ять хвилин про одну таблицю, яка зробить із вас інвестора, а не глядача.
Навіщо таблиця
Вона відповідає на три питання. Скільки лотів я переглянув. Чому я їх відсіяв. Куди йшли мої гроші й мій час. Без таблиці ви пам'ятаєте останні два лоти й настрій.
Колонки
| Колонка | Навіщо |
|---|---|
| Дата перегляду | бачити динаміку |
| Посилання на лот | повернутися за секунду |
| Режим і етап | виконавче, банкрутство, АРМА; перший, повторний, третій |
| Тип і місто | зрозуміти, де ви сильні |
| Оцінка і поточна ціна | базові числа з оголошення |
| Ринкова ціна, діапазон | ваша власна оцінка |
| Дисконт до ринку | формула, не відчуття |
| Статус | відсів, можливо, глибше, ставка, пропуск, виграв |
| Причина відмови | найважливіша колонка |
| Дата торгів | не пропустити |
Одна формула
Дисконт до ринку: ринкова ціна мінус поточна ціна, поділене на ринкову ціну. Для прикладу візьмемо вигадані числа: ринок оцінений у два мільйони, поточна ціна один мільйон шістсот тисяч, дисконт двадцять відсотків. Це приклад, не обіцянка. А ще це лише початок: від дисконту ще треба відняти витрати, податки й ризики, і про це буде модуль про фінмодель. перевірити: у вашому курсі це модуль з фінансовим розрахунком
Воронка
Дивіться на таблицю як на воронку з п'яти сходинок: переглянув, пройшов відсів, глибокий розбір, ставка, виграв. Між сходинками втрачаєте лотів. Питання не в тому, скільки ви втрачаєте, а де і чому. Якщо ви втрачаєте все на кроці «ринкова ціна», вам не вистачає знання ринку. Якщо все на кроці «глибокий розбір», ви обираєте недобре вже на відсіві. Якщо ви ставите і постійно програєте, перевірте межу ставки, але не піднімайте її лише тому, що хочеться виграти. заповнити: ваші реальні цифри воронки після перших чотирьох тижнів
Тижневий огляд, п'ятнадцять хвилин
Скільки лотів переглянув.
Які причини відмови найчастіші.
Що змінити у фільтрах моніторингу.
Який лот на цьому тижні заслуговує глибокого розбору.
Якщо лота немає в таблиці, його для вас не було. Якщо причини відмови немає в таблиці, ви нічого не навчилися.
Тепер ваше завдання: п'ятнадцять лотів і три з них на глибокий розбір.
П'ятнадцять лотів у таблиці, три на глибокий розбір
здається однією таблицею й трьома юридичними картками
Завдання
Протягом тижня проведіть три сесії моніторингу по двадцять хвилин (відео 3.1). Проскануйте щонайменше п'ятнадцять лотів за методом шістдесяти секунд (відео 3.3) і внесіть їх у таблицю (відео 3.4). Три з них оберіть на глибокий розбір і складіть для кожного юридичну картку з домашнього завдання модуля 2.
Що має бути в роботі
Таблиця з не менше ніж п'ятнадцятьма лотами, усі колонки заповнені.
Лоти щонайменше з двох різних режимів (наприклад, виконавче провадження й банкрутство).
У кожному відсіяному лоті записана причина відмови одним реченням.
Для трьох обраних лотів: юридична картка (дев'ять полів) і абзац «чому саме цей».
Журнал часу: скільки хвилин пішло на кожну сесію моніторингу.
Критерії перевірки
Причини відмови конкретні («частка в спільному майні, ціна за частку не пояснена»), а не загальні («не сподобалось»).
Трійка обрана за даними таблиці, а не за настроєм.
Хоча б один лот у картці має червоний прапор, і ви його чесно назвали.
Вкладаєтесь у двадцять хвилин на сесію. Якщо ні, скоротіть кількість фільтрів або перегляньте швидкість відсіву.
Підказка
Якщо за тиждень жоден лот не пройшов у «глибше», це нормально. Запишіть, на якому кроці їх відсіяли. Ця колонка цінніша за будь-який знайдений лот.