Зміст модуля і навігація
Модуль 6. Введення у володіння
Ви знаєте, хто може бути в об'єкті, як іде виселення через суд і як домовлятися безпечно.
3 відео за скороченою структурою, близько 35 хвилин разом із домашнім. Це модуль про людей, а не про папери: що робити, якщо в об'єкті хтось є, як виглядає виселення через суд і де закінчується допустиме. Правові строки тут із роз'яснення Мін'юсту від 05.07.2026 та з тексту закону, решта позначена [перевірити].
Хто в об'єкті і що з цим робити
Схема «п'ять ситуацій» і таблиця «як дізнаюсь — що це означає — що роблю»
Звірити перед записом. Це відео майже без правових цифр: воно про те, що вам доведеться робити з людьми. Усе, що стосується прав на користування житлом, реєстрації місця проживання та договорів оренди, залишаю з позначкою перевірити: ці питання вирішує суд, а не форма в реєстрі.
Аукціон дає вам право власності. Він не дає вам ключів. Це два різні результати, і між ними може лежати від кількох тижнів до кількох років. Тому в цьому модулі я говорю про людей: хто може бути в об'єкті, як це зрозуміти до торгів і що це означає для вашої ставки.
П'ять ситуацій
Порожній об'єкт. Найпростіший варіант. Але «здається порожнім» не означає «порожній»: перевіряю, чи є споживання комунальних послуг, чи не стоїть там чужа техніка, що кажуть сусіди.
Боржник живе в об'єкті. Найчастіший і найважчий випадок. Людина втрачає дім, і поводитись вона може по-різному, від повної співпраці до жорсткого протистояння.
Живуть інші люди: родина боржника, зареєстровані особи. Тут з'являється питання, чи мають вони самостійне право на проживання і чи є серед них діти. Це змінює і строки, і ризики.
Орендар або наймач за договором. Договір оренди зазвичай не припиняється з продажем, а значить, ви отримуєте об'єкт разом із ним. перевірити: ст. 770 Цивільного кодексу про наймача при переході права власності
Сторонні, які зайняли самовільно. Це не орендар і не боржник. Інша правова історія, інші ризики безпеки.
Як дізнатися до торгів
Відразу скажу чесно: повної картини до торгів ви майже ніколи не маєте. Тому я збираю непрямі ознаки.
Довідка про зареєстрованих осіб, якщо її можна отримати. перевірити: який орган видає, чи доступна вона покупцеві до торгів і чи потрібна згода власника
Споживання електроенергії, води й газу, як його можна підтвердити. перевірити: що саме можна запитати в постачальників без згоди власника
Сусіди, ОСББ і прибиральниця в під'їзді. Люди часто знають більше, ніж реєстр.
Оголошення про оренду цього об'єкта в інтернеті.
Опис у лоті. Там інколи пишуть про обтяжувачів і мешканців, але частіше нічого.
Світлини зсередини: чи видно особисті речі, діти, меблі.
Реєстрація і право проживання: не одне й те саме
Людина може бути зареєстрована і не мати права користуватися житлом, а може мати право користування без реєстрації. Реєстрація місця проживання сама по собі не є підставою залишитися в житлі. Але повне уявлення про те, хто і на яких підставах там має право бути, дає лише суд. перевірити: позиція Верховного Суду щодо співвідношення реєстрації і права користування житлом; окремо щодо членів сім'ї колишнього власника
Таблиця
| Ситуація | Як дізнаюсь | Що це означає | Що роблю |
|---|---|---|---|
| Порожній | споживання, сусіди | мінімум проблем | перевіряю ще раз перед оплатою |
| Живе боржник | сусіди, довідка, фото | виселення швидше за все через суд | закладаю час і гроші в ставку |
| Живе родина, є діти | довідка, сусіди | довший шлях, соціальні ризики | як правило, відмовляюсь або закладаю найгірший сценарій |
| Орендар | оголошення, ОСББ, сусіди | договір може діяти далі | вимагаю договір, рахую дохід замість виселення |
| Самовільно зайняли | огляд ззовні, сусіди | юридичний і фізичний ризик | відмовляюсь |
Що з цього випливає для ставки
Якщо в об'єкті є люди, ви не просто купуєте актив. Ви купуєте процес. У ставці має бути його вартість: гроші на юриста і суд, місяці без доходу від об'єкта, комунальні, які ви вже платите. Скільки це місяців, залежить від суду і конкретних людей. заповнити: ваші реальні строки від свідоцтва про придбання до отримання ключів, без вигаданих цифр
Якщо я не знаю, хто в об'єкті, я вважаю, що там найгірший варіант: житло, у якому живуть люди з правом залишитись. Моя ставка розрахована під цей варіант, або я не ставлю взагалі.
Далі подивимось, як саме виглядає виселення через суд і що в цьому процесі контролюєте ви, а що ні.
Виселення через суд і єдине житло
Схема «від права власності до ключів» і слайд зі статтею 66
Звірити перед записом. Підтверджено з розяснення Мін'юсту від 05.07.2026 про примусове виселення за рішенням суду (стаття 66 Закону «Про виконавче провадження»; у ньому не згадано статтю 65) і з Модуля 2 (пункт 10-13 розділу XIII про єдине житло). Про позов набувача до мешканців і виселення з іпотечного житла (стаття 40 Закону «Про іпотеку», стаття 109 ЖК) тексти статей я не відкрив: перевірити їх і практику Верховного Суду за запитом «виселення набувач прилюдні торги».
Коли людей у квартирі виселяють, мало хто уявляє собі, як це виглядає насправді. Двері, поліція, поняті, опис майна. А ще більше людей не уявляє, що до цього моменту має пройти кілька окремих етапів, кожен із власними строками. Давайте розкладемо цей шлях.
Схема: п'ять кроків
Право власності. Акт про торги, свідоцтво нотаріуса, реєстрація. Без цього ви ніхто.
Вимога. Письмова вимога звільнити об'єкт. Для іпотечного житла закон і позиція Верховного Суду говорять про добровільне звільнення впродовж місяця за письмовою вимогою. перевірити: ст. 40 Закону «Про іпотеку», ст. 109 ЖК, позиція ВС у справі № 6-1049цс15, і чи застосовується вона до майна, проданого поза іпотекою
Суд. Виселення проводиться тільки за рішенням суду. Конституція забороняє позбавляти житла без рішення суду. Підставу позову треба підібрати за вашою ситуацією. перевірити: ст. 391 Цивільного кодексу, негаторний позов, і практика ВС щодо виселення набувача з прилюдних торгів
Виконавче провадження. Рішення суду стає виконавчим документом, виконавець відкриває провадження.
Виселення. Саме тут діє стаття 66, і ось що в ній важливе.
Що каже стаття 66, за поясненням Мін'юсту
Після відкриття провадження боржнику дається десять робочих днів, щоб виселитися добровільно. Наступного робочого дня виконавець перевіряє, чи виконано.
Якщо людина не виїхала, виконавець призначає день і час примусового виселення і повідомляє боржника письмово. Повідомлення на адресу виселення вважається належним, а відсутність боржника в цей день виселенню не заважає.
Виселення відбувається у присутності понятих і за участі поліції.
Виселенню підлягають тільки особи, названі у виконавчому документі. Це важливо: якщо в рішенні названо боржника, а в квартирі ще живуть інші люди, виселити їх без окремого рішення не вийде.
Якщо боржника немає, виконавець описує майно і передає його на зберігання. Зберігання не довше двох місяців, витрати лягають на боржника.
Якщо за рішенням суду боржникові треба надати інше житло, виконавець повідомляє орган, який це має зробити. Якщо житла не надано вчасно, виконавець складає акт і звертається до суду, і до вирішення питання судом виконавчі дії не здійснюються.
Останній пункт вартий окремої уваги. Він означає, що процес може зупинитись, і ви нічого з цим не зробите.
Єдине житло: два різні питання
Перше питання: чи могли продати цей об'єкт взагалі. Ми розбирали це в Модулі 2: пункт 10-13 розділу XIII забороняє звертати стягнення на єдине житло боржника із захищених категорій, якщо він повідомив виконавця, крім стягнення за іпотекою чи заставою та відшкодування шкоди від злочину. перевірити: перелік захищених категорій у чинному тексті Якщо такого боржника не захистили, його можуть оскаржити торги, а це ризик для вас до моменту, коли минули строки.
Друге питання: що відчуває людина, яку виселяють із єдиного житла. Закон може бути на вашому боці, а процес від цього не стане швидшим або легшим. Люди з дітьми, літні, ті, кому нікуди йти: суд і виконавець діють повільніше, ніж ви плануєте.
Скільки це триває
Досвідчених цифр я вам не назву, бо вони залежать від регіону, суду і конкретної ситуації. Назву спосіб подумати: три сценарії. Хороший: добровільно виїхали. Базовий: суд без апеляцій. Поганий: оскарження і зупинення. Для кожного рахуйте місяці, помножені на ваші місячні витрати. заповнити: ваші реальні строки з вашого досвіду, а якщо досвіду немає, залиште порожнім і скажіть про це
Воєнний стан
Чи діють на період воєнного стану додаткові обмеження на виселення, я не підтвердив жодним текстом. перевірити: розділ XIII Закону «Про виконавче провадження» та спеціальні закони на день запису Не кажіть учням, що їх немає або що вони є, поки не звірите.
Не виселення вас лякає, а відсутність плану. План такий: чи можна дійти до виселення законно, скільки це коштує у трьох сценаріях і чи залишиться після цього прибуток. Якщо ні, лот не мій.
Але між «суд» і «ніякого суду» є третя можливість: домовитись. Поговоримо про це, про безпеку і про межу, яку не можна переходити.
Домовленості, безпека, етика
говорю в камеру; наприкінці на екрані «що можна, а що ні»
Звірити перед записом. Правові наслідки домовленостей про виїзд за гроші і кримінально-правові норми про недоторканність житла та самоуправство (стаття 162 і стаття 356 Кримінального кодексу) я не відкривав. Позначаю перевірити і раджу, щоб цей текст прочитав юрист.
Найдорожчий спосіб ввести об'єкт у володіння — зробити це самому, швидко і грубо. Найдешевший — домовитись із людьми за гроші й на папері. Між ними є межа, і я хочу, щоб ви знали, де вона проходить.
Навіщо домовлятись
Суд коштує часу, нервів і гонорару юриста. Домовленість зазвичай швидша й дешевша. Це не благодійність: ви обмінюєте гроші на швидкість. Але робите це так, щоб документ можна було пред'явити.
Як я це роблю
Письмова угода. Хто, з якого числа, до якого, що передається, що відбувається, якщо хтось не виконав. перевірити: форма й наслідки такої угоди; чи потрібне нотаріальне посвідчення
Гроші за ключі, а не наперед. Виплата в момент передачі ключів за актом приймання-передачі, а не до того.
Акт передачі. Фото об'єкта на день передачі, показники лічильників, перелік майна, яке залишається чи вивозиться.
Мінімум розмов, максимум писемності. Усе важливе дублюю повідомленням.
Реалістичний термін. Людям треба кудись переїхати. Нереалістичний термін не буде виконаний, і ви все одно ітимете до суду.
Чого не можна робити ніколи
Змінювати замки, поки в об'єкті є люди або їхні речі.
Відключати воду, світло, газ, щоб «допомогти вирішити».
Виносити чужі речі.
Погрожувати людям або їхнім дітям.
Наймати «помічників», які вирішать питання силою.
Входити в об'єкт без права або без рішення, навіть якщо ви власник за документами.
За деякі з цих дій може бути не лише цивільна, а й кримінальна відповідальність, зокрема за порушення недоторканності житла й самоуправство. перевірити: ст. 162 і ст. 356 КК та їх застосування до власника, який входить у своє майно Крім того, це перекреслить будь-яку вашу правову позицію: ви з потерпілого стаєте обвинуваченим.
Безпека
Не їдьте на першу зустріч наодинці й не кажіть, що ви «новий власник, і ви тут ніхто».
Повідомте комусь, куди і навіщо ви їдете.
Фіксуйте на відео свої візити там, де це законно.
Якщо ситуація гарячішає, виїжджайте і зверніться до виконавця або поліції.
Етика
Це чужий дім, і часто людина в біді. Війна зробила це ще гостріше: нікому не відомо, куди людині йти. Це не привід відмовитись від угоди, але привід поводитись по-людськи. Дайте розумний строк. Допоможіть із вивозом, якщо це не коштує надто дорого. Говоріть коректно, навіть якщо вас так не слухають. Це ще й практично: репутація серед ОСББ, сусідів і виконавців працює на вас або проти вас. заповнити: власна історія, як ви домовлялись із мешканцями або що пішло не так; без вигаданих деталей
Коли краще піти
Якщо єдиний шлях до об'єкта — тиск, ви в тому лоті не інвестор, а учасник конфлікту. З цього лота йдіть, і краще до торгів.
Домовленість — це договір із підписами й актом. Тиск — це не метод, а ризик. Ставку я роблю лише в тих лотах, де можу виконати введення у володіння законно.
Тепер ваше завдання: скласти сценарій введення у володіння для одного лота.
Адвокат: де ламається введення у володіння і коли йти до юриста
Учасники бояться суду й не знають, що в цьому нормально, а що ні. Адвокат дає практику: як це виглядає і за який час. Строки лунатимуть лише ті, які гість готовий назвати.
План розмови
Які три помилки покупців найчастіше ведуть до суду?
Коли звертатися до адвоката: до торгів, після перемоги чи після відмови віддати ключі? Що він може зробити до торгів?
Як виглядає виселення на практиці: етапи й орієнтовні строки. Окремо: добровільно, суд без апеляцій, суд з апеляціями.
Хто може бути в об’єкті і чого не можна зробити (єдине житло, діти, орган опіки)? Що змінилося за воєнного стану?
Оскарження торгів: хто й на яких підставах оскаржує, які підстави на практиці найчастіше не спрацьовують?
Що покупець може робити сам, а що ні? За якими ознаками зрозуміти «сам не лізь»?
Як вибрати адвоката: що запитати на першій розмові, які бувають формати оплати.
Одна порада перед першими торгами.
Це розмова із гостем, її знімають без сценарію. Відповіді гостя наперед не пишуться, тому тут лише план. Цифри та строки, які гість назве, потраплять у модуль із підписом «за даними гостя».
Завдання
Оберіть один лот, який уже є у вашій таблиці з Модуля 3 (краще квартира чи будинок), і складіть сценарій введення у володіння.
Шість частин сценарію
Хто в об'єкті. Що ви знаєте, що припускаєте, чого не знаєте. Джерела.
Три сценарії. Хороший, базовий, поганий. Для кожного: кроки, строки, витрати.
Вартість процесу. Місяці × місячні витрати + юрист + суд + можливий переїзд мешканців.
Як ви ведете розмову з людьми. Три-п'ять речень, що ви їм скажете першими.
Червоні лінії. Що ви не зробите, навіть якщо це швидше.
Рішення. Чи залишається прибуток у поганому сценарії? Так, ні або «так, лише якщо».
Критерії перевірки
Три сценарії різняться строками й витратами, а не лише словами.
Вказано джерело кожного твердження про мешканців.
Є хоча б одна червона лінія, пов'язана з безпекою або законом.
Рішення відповідає поганому сценарію, а не хорошому.
Джерела модуля 6
Мін'юст: порядок примусового виселення за рішенням суду (05.07.2026): стаття 66 Закону «Про виконавче провадження».
Закон «Про виконавче провадження», розділ XIII, пункт 10-13: єдине житло.
Закон «Про іпотеку», ст. 40, і ЖК УРСР, ст. 109: виселення з іпотечного житла. Позиція ВС у справі № 6-1049цс15 відома лише з огляду пошуку; текстів я не читав.
Що в модулі лишається перевірити перед записом
Чинні тексти ст. 40 Закону «Про іпотеку» і ст. 109 ЖК.
Підстава позову набувача до мешканців (ст. 391 ЦК) і практика ВС після 2016 року.
Відношення реєстрації до права на проживання; діти й орган опіки.
Довідка про зареєстрованих осіб: хто видає й кому.
Договір оренди при зміні власника (ст. 770 ЦК).
Чи діють додаткові обмеження на виселення під час воєнного стану.
Форма угоди про виїзд за гроші.
Статті 162 і 356 Кримінального кодексу.