Зміст модуля і навігація
Модуль 11. Стратегія виходу
Ви обираєте між перепродажем, орендою й утриманням і рахуєте чесну дохідність після податків.
4 відео та домашнє завдання, ≈ 52 хвилини розмови. Об'єкт уже ваш. Питання одне: як перетворити його на гроші разом із прибутком.
Статус і джерела. Перша версія тексту. Усі числа в прикладах умовні й так підписуються на екрані. Податкові ставки та умови звільнення подано орієнтовно й позначено [перевірити]: перед зйомкою їх треба звірити з чинним Податковим кодексом на дату запису і, бажано, з податковим консультантом. На що спирається модуль: податки входу, володіння й виходу (відео 8.2), формула граничної ставки (8.3), три сценарії (8.4), введення у володіння (модуль 6), рієлтор (відео 5.4), земля й цільове призначення (відео 4.3), «Чеклист завершення угоди» (модуль 10). Ваші власні історії продажів, оренди й затримок я не вигадую: де вони потрібні, стоїть [заповнити].
Вихід: перепродаж, оренда, утримання
схема виходів, таблиця порівняння, п'ять питань для вибору
Більшість людей на аукціоні думає про одне: виграти. Інвестор думає про два: виграти і вийти. Якщо ви не знаєте, як саме вийдете з активу, ви не купили інвестицію, ви купили проблему з відкладеною датою. Тому вихід вибирають до ставки, а не після перемоги.
Три виходи і один змішаний
Перший: перепродаж. Ви купуєте дешевше за ринок, доводите об'єкт до товарного вигляду і продаєте. Гроші повертаються разом із прибутком, і ви можете запускати їх у наступну угоду. Це найшвидший оборот капіталу.
Другий: оренда. Ви залишаєте актив і щомісяця отримуєте потік грошей. Капітал не повертається, але працює. Прибуток складається з двох частин: оренда і, можливо, зростання вартості.
Третій: утримання. Ви не продаєте і не здаєте, а чекаєте події. Наприклад, зміни цільового призначення землі, появи дороги чи комунікацій, зняття обмеження, зростання ринку. Це найтуманніший вихід, а тому й найнебезпечніший: очікування без дати завершення дуже швидко стає звичкою.
І змішаний: здати зараз, продати потім. Оренда покриває витрати, поки ви шукаєте покупця за добру ціну. Часто саме він найрозумніший, але вимагає дисципліни: у вас має бути дата, коли ви в будь-якому разі продаєте.
Як вибрати: п'ять питань
Перше: який у вас горизонт? Якщо гроші потрібні за пів року, оренда й утримання вам не підходять, навіть якщо цифри гарні.
Друге: чи можете ви залишити капітал замороженим? Це не питання сміливості, це питання вашого бюджету. Заморожені гроші мають ціну, ми говорили про це в модулі 8.
Третє: наскільки ліквідний об'єкт? Однокімнатна квартира в обласному центрі й нежитлова будівля на сто шістдесят квадратів у районі продаються з різною швидкістю. заповнити: ваші орієнтири ліквідності по типах об'єктів, з вашого досвіду
Четверте: що з податками? Продаж і оренда оподатковуються по-різному, і ця різниця може змінити вибір. Докладно про це відео 11.3.
П'яте: скільки зусиль ви готові вкласти? Оренда — це орендар, ремонти, комунальні, інколи конфлікти. Перепродаж — це покази, торг, документи. Утримання — майже нічого, але лише на вигляд.
Таблиця
| Вихід | Коли підходить | Головний ризик | Що дивлюся до ставки |
|---|---|---|---|
| Перепродаж | Ліквідний об'єкт, потрібен оборот капіталу | Об'єкт довго не продається, ціну доводиться знижувати | Ціни продажу схожих об'єктів, швидкість продажу, дисконт до ринку |
| Оренда | Є попит на оренду, капітал можна заморозити | Простій, ремонти, проблемний орендар, податок | Ставки оренди, відсоток простою, чиста дохідність |
| Утримання | Є конкретна подія, яка підніме вартість | Подія не настане або настане пізніше | Дата й ймовірність події, ціна очікування |
| Оренда, потім продаж | Треба покрити витрати, поки шукаєте покупця | Застрягти в оренді без дати виходу | Дата продажу, умови договору оренди |
План Б
У кожного виходу має бути запасний. Продаж не йде: що ви робите через три місяці? Знижуєте ціну чи здаєте? Оренда не склалася: чи є покупець, який візьме об'єкт разом з орендарем? Запасний вихід записується одним рядком: якщо за [строк] немає [результату], тоді [дія]. Цей рядок ви вписуєте в картку лота ще до торгів.
Як вихід змінює ставку
Вихід — це не лише те, що буде потім. Він визначає вашу граничну ціну. Якщо вихід — швидкий перепродаж, ви закладаєте знижку на швидкість і бюджет на підготовку. Якщо вихід — оренда, ви рахуєте чисту дохідність і порівнюєте її з альтернативою. Модель з модуля 8 тепер отримує ще один вхід: сценарій виходу.
Без записаного виходу з датою перегляду лот не потрапляє у список для торгів.
Вихід вибрано. Тепер питання: що саме ви зробите з активом, щоб він продавався або здавався краще.
Розкадровка 11.16 кадрів · «У кадрі / На екрані / Що кажу»
| № | Час | У кадрі | На екрані | Що кажу |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 0:00–1:00 | Ви в камеру | Фраза «Виграти і вийти» | Гачок |
| 2 | 1:00–4:00 | Схема | Чотири виходи: перепродаж, оренда, утримання, оренда → продаж | Три виходи і змішаний |
| 3 | 4:00–8:00 | Слайди | П'ять питань, по одному на слайд | Як вибрати |
| 4 | 8:00–10:00 | Таблиця | Порівняння виходів | Таблиця |
| 5 | 10:00–11:30 | Картка лота | Поле «Вихід і план Б» | План Б, ставка |
| 6 | 11:30–12:00 | Ви в камеру | Правило | Правило і перехід |
Зйомка. Картку лота показуйте свою, зі стертими адресами й номерами. Якщо є власний приклад об'єкта з різним виходом, вставте його як короткий кадр з підписом «умовно» або «мій випадок».
Підготовка, поділ і покращення активу
драбина вкладень, пакет для покупця, земельні варіанти, тест на гривню
У голові інвестора живе ілюзія: що більше вкладу, то дорожче продам. Насправді гроші повертаються нерівно. Порядок документів повертається майже завжди. Прибирання і косметика часто. Капітальний ремонт залежить від ринку. І чим далі від папірців, тим більше це схоже на ставку на смак покупця.
Драбина вкладень
Я розкладаю вкладення на сходинки від найдешевших до найдорожчих. Перша сходинка: документи і порядок. Друга: прибирання й презентація. Третя: косметика. Четверта для землі: поділ, об'єднання, межування. П'ята: зміна цільового призначення. Шоста: капітальні зміни. Ви піднімаєтеся лише тоді, коли розрахунок виправдовує наступну сходинку.
Документи й пакет для покупця
Перше, що знімає страх покупця, — чистий пакет. Витяг із реєстру, документи, на підставі яких ви стали власником, відсутність арештів, технічні документи на об'єкт, довідки про комунальні платежі. Склейте їх в одну папку, цифрову й паперову, і показуйте на першому ж перегляді. Покупець, який бачить порядок, торгується м'якше.
Це корисно ще й тому, що в об'єктів із торгів у покупця є природне питання: звідки у вас цей актив і чи безпечно його купувати. Відповідь на нього має лежати в пакеті, а не народжуватися на місці.
Презентація
Прибрати, винести сміття, вимити вікна, увімкнути світло, зробити нормальні фотографії. Це майже безкоштовно, а дає найбільший ефект: об'єкт перестає виглядати як майно з торгів. заповнити: ваші фото «до» і «після», якщо є; чужі не використовувати
Земля: поділ, межі, призначення
Для земельних ділянок вкладення інші. Поділ великої ділянки на менші часто допомагає продати швидше, бо менші ділянки зрозуміліші покупцю і доступніші за бюджетом. Об'єднання суміжних ділянок працює навпаки, коли покупцеві потрібен цілісний масив. перевірити: чи дозволяє поділ чи об'єднання цільове призначення, мінімальні розміри, порядок у вашій громаді
Межування, тобто винесення меж у натуру, знімає питання про те, де саме закінчується ділянка. За вашими орієнтирами, це умовно близько півтори тисячі гривень за чотири точки. підтвердити: ваші ціни, регіон, дата
Зміна цільового призначення — це вже не косметика, а окремий проєкт: рішення місцевої ради, строки, вартість і ризик відмови. Усе це в відео 4.3. Тут нагадаю одне: не закладайте в ціну виходу зміну призначення, якої ви ще не отримали.
Свіжі документи
У земельних угодах є тонкість: покупець з недовірою дивиться на об'єкт, документи на який щойно оформлені. Він питає, чому ви зробили поділ чи змінили межі тільки зараз. Підготуйте коротке пояснення: що саме змінилося і чому це зробило ділянку кращою для покупця. Не ховайте, що ви купили її на аукціоні: це і так видно з реєстру. заповнити: що вам казали покупці й рієлтори про недовіру до свіжих документів
Тест на гривню
Перед кожним вкладенням ставте одне питання: на скільки зросте ціна або швидкість продажу? Відповідь не з вашого смаку, а з даних. Рієлтор тут головний інструмент: спитайте, на скільки дешевше він продасть об'єкт без цього ремонту і за який строк. Якщо ремонт коштує вісімдесят тисяч, а різниця в ціні сорок, ремонт не окупається. заповнити: приклад даних від вашого рієлтора, без імен
Часте джерело помилок — ремонт під себе. Ви не будете там жити. Робіть те, що знімає страх покупця, і не робіть того, що відображає ваш смак.
Бюджет і дата
У кожного вкладення мають бути три речі: сума, строк і очікуваний ефект. Якщо хоч одного немає, вкладення не починається.
Якщо в об'єкті хтось є
Якщо в об'єкті ще перебуває боржник чи інші особи, ви в сфері модуля 6. Жодних самовільних дій: не міняйте замків і не виносьте речей. Це рішення виконавця, суду або юриста, а не ваше.
Вкладайте лише те, що повертається з запасом, і лише після того, як це підтвердили дані, а не відчуття.
До цього моменту ми говорили про дії. Тепер порахуємо результат: скільки ви реально заробите після рієлтора, податків і часу.
Розкадровка 11.27 кадрів · «У кадрі / На екрані / Що кажу»
| № | Час | У кадрі | На екрані | Що кажу |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 0:00–1:00 | Ви в камеру | Фраза «Гроші повертаються нерівно» | Гачок |
| 2 | 1:00–3:30 | Схема | Шість сходинок від документів до капітальних змін | Драбина вкладень |
| 3 | 3:30–5:30 | Скрінкаст | Папка для покупця: перелік документів | Пакет для покупця |
| 4 | 5:30–7:30 | Фото | Приклад «до» і «після» зі свого об'єкта | Презентація |
| 5 | 7:30–10:00 | Слайди, карта | Поділ, об'єднання, межування, призначення | Земля |
| 6 | 10:00–11:00 | Ви в камеру | Питання покупця про свіжі документи | Свіжі документи |
| 7 | 11:00–12:00 | Слайд | Тест на гривню: вкладення → ефект | Тест, правило, перехід |
Зйомка. Фото та цифри ремонтів тільки ваші. Усі ціни на межування й послуги підпишіть датою й регіоном.
Податки виходу і чесна дохідність
формула, два розрахунки на екрані (швидкий і повільний продаж), оренда, чекліст чесної дохідності
Прибуток на папері і прибуток на рахунку — це різні числа. Між ними стоять три речі: рієлтор, податок і час. Більшість недосвідчених інвесторів рахує тільки різницю між ціною купівлі та ціною продажу, і потім дивується, чому на рахунку менше. Зараз ми порахуємо чесно.
Формула
Чотири рядки. Вкладено дорівнює ціні купівлі плюс витрати входу плюс ремонт і покращення плюс утримання за весь час володіння. Отримано дорівнює ціні продажу мінус комісія рієлтора мінус податок. Прибуток дорівнює отримано мінус вкладено. Дохідність дорівнює прибутку, поділеному на вкладено.
І ще один рядок, без якого порівняння нечесне: дохідність у річних. Спрощено: дохідність за період, помножена на дванадцять і поділена на кількість місяців. Це не точна фінансова математика, але для порівняння двох лотів її достатньо.
Швидкий продаж: розрахунок на екрані
Це умовний приклад, цифри вигадані для демонстрації.
| Стаття | Сума, грн |
|---|---|
| Ціна купівлі | 1 000 000 |
| Витрати входу (внесок, винагорода організатора, нотаріус, збори) | 60 000 |
| Ремонт і покращення | 80 000 |
| Утримання за 6 місяців | 20 000 |
| Вкладено | 1 160 000 |
| Ціна продажу | 1 400 000 |
| Комісія рієлтора | 28 000 |
| Прибуток до податку | 212 000 (18,3%) |
| Податок (умовно 10% від різниці між продажем і купівлею, тобто від 400 000) перевірити | 40 000 |
| Прибуток після податку | 172 000 (14,8%) |
У річних це приблизно тридцять шість відсотків до податку і майже тридцять після, якщо все закрилося за пів року.
Повільний продаж: той самий об'єкт
Тепер ті самі умови, але продаж зайняв дванадцять місяців. Утримання виросло до сорока тисяч, тож вкладено один мільйон сто вісімдесят тисяч. Ціна продажу трохи краща: мільйон чотириста п'ятдесят тисяч, рієлтор бере двадцять дев'ять. Прибуток до податку: двісті сорок одна тисяча, це двадцять відсотків за рік. Податок за тією ж умовною схемою сорок п'ять тисяч, після нього залишається сто дев'яносто шість, шістнадцять з половиною відсотка.
Подивіться на дві картинки разом. У гривнях повільний продаж дав більше: двісті сорок одна тисяча проти двохсот дванадцяти. Але в річних він майже вдвічі гірший. Час — це прихований податок, і він не з'являється в жодному документі.
Податок на продаж
Що платите, залежить від того, хто ви: фізична особа, ФОП чи компанія, і від того, що ви продаєте. Для фізичної особи при продажу нерухомості можуть діяти різні режими: нульова ставка за певних умов, наприклад кількість об'єктів за рік і строк володіння, або ПДФО з військовим збором. У прикладі вище я беру умовні десять відсотків від різниці між ціною продажу і ціною купівлі і чесно підписую це як умовне. перевірити: ст. 172 Податкового кодексу, умови звільнення, база оподаткування, чинна ставка військового збору на дату запису Для землі правила інші. перевірити: податкові умови продажу земельних ділянок заповнити: як ви оформлюєте продаж і що платите на практиці: фізична особа, ФОП чи компанія; ставку і базу вносите самі, я їх не вгадую
Одне правило, яке не має винятків: у договорі має стояти реальна ціна. Схеми із заниженням ціни створюють ризики і для вас, і для покупця, і про них я навчати не буду.
Оренда: інший розрахунок
Якщо вихід — оренда, то формула інша. Річний дохід від оренди мінус простій, мінус податок, мінус витрати на утримання і резерв на ремонт. Те, що залишилося, діліть на вкладено.
Умовний приклад на тому ж об'єкті, вкладено мільйон сто шістдесят тисяч. Оренда десять тисяч на місяць, одинадцять оплачених місяців на рік: сто десять тисяч. Податок із оренди для фізичної особи в 2026 році: вісімнадцять відсотків ПДФО і п'ять відсотків військового збору, разом двадцять три, це двадцять п'ять тисяч триста. Податок на майно, резерв на ремонт та інші витрати умовно п'ятнадцять тисяч. Залишається близько шістдесяти дев'яти з половиною тисяч, тобто приблизно шість відсотків річних. перевірити: ставки на 2026 рік; зміни для оренди житла з 2027 року обговорювалися, статус і ставку перевірити
Перший висновок: орендна дохідність майже завжди нижча за дохідність вдалого перепродажу. Другий висновок: вона дає потік грошей і дозволяє чекати кращого покупця. Іноді вигідніше оформити оренду через ФОП на єдиному податку, але умови і обмеження залежать від ваших обставин. перевірити: умови єдиного податку для оренди нерухомості, ЄСВ, ліміти
Податки на володіння
Поки об'єкт ваш, платиться податок на нерухомість, а для землі земельний податок. Їх розрахунок ми розбирали у відео 8.2. Для цього модуля важливо одне: ці платежі входять у рядок «утримання», а не живуть окремо.
Чекліст чесної дохідності
Перед тим як сказати «я заробив», перевірте шість пунктів. Перше: чи враховані всі витрати входу, включно з винагородою організатора. Друге: чи враховані ремонт і покращення. Третє: чи враховане утримання за весь час. Четверте: чи вирахувана комісія рієлтора. П'яте: чи вирахуваний податок. Шосте: чи переведена дохідність у річні, щоб порівнювати з іншими лотами і з тим, що ви могли б заробити на тих самих грошах без цієї угоди. Сьоме, необов'язкове, але чесне: скільки годин ваших власних зусиль пішло на об'єкт. заповнити: як ви порівнюєте дохідність з альтернативами
Прибуток — це гроші, які прийшли на рахунок, мінус гроші, які пішли з рахунку, поділені на місяці. Усе інше — враження.
Цифри ми порахували. Лишається питання життя: що робити, коли продаж іде не за планом, і як не застрягти.
Розкадровка 11.38 кадрів · «У кадрі / На екрані / Що кажу»
| № | Час | У кадрі | На екрані | Що кажу |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 0:00–1:00 | Ви в камеру | «Прибуток на папері ≠ прибуток на рахунку» | Гачок |
| 2 | 1:00–2:30 | Слайд | Чотири рядки формули | Формула |
| 3 | 2:30–5:30 | Таблиця | Швидкий продаж: рядки з'являються по одному, підсумки підсвічуються | Швидкий продаж |
| 4 | 5:30–7:30 | Таблиця | Повільний продаж поруч із швидким, річні відсотки | Повільний продаж, час як податок |
| 5 | 7:30–9:30 | Слайд | Хто ви: фізособа, ФОП, компанія; позначка «умовно» | Податок на продаж |
| 6 | 9:30–11:30 | Таблиця | Приклад оренди, чиста дохідність ≈ 6% | Оренда |
| 7 | 11:30–13:00 | Слайд | Чекліст із шести пунктів | Чекліст чесної дохідності |
| 8 | 13:00–14:00 | Ви в камеру | Правило | Правило і перехід |
Зйомка. Усі числа на екрані підписуйте «умовний приклад». Податкові слайди знімайте тільки після звірки ставок. Якщо у вас є розрахунок із реального лота, показуйте його без прив'язки до адреси.
Продати швидко чи тримати, і як не застрягти
ціна місяця очікування, графік зниження ціни, сигнали, що ви застрягли, запасні виходи
Найчастіша помилка після перемоги — не помилка в ціні купівлі. Це рішення «ще трохи почекаю». Воно здається безкоштовним, але має ціну, і її можна порахувати.
Ціна місяця очікування
Кожен місяць, поки об'єкт не продано, коштує вам двох речей: прямих витрат на утримання і гривень, які могли б працювати деінде. Умовний приклад на тих самих цифрах. Утримання двадцять тисяч за шість місяців — це приблизно три з половиною тисячі на місяць. Заморожені гроші: мільйон сто шістдесят тисяч, при умовній альтернативі дванадцять відсотків річних це одинадцять з половиною тисяч на місяць. Разом близько п'ятнадцяти тисяч на місяць. заповнити: яку альтернативну дохідність ви берете за основу
Тепер питання: знижка в три відсотки від ціни в мільйон чотириста — це сорок дві тисячі. Якщо вона наближає продаж більше ніж на три місяці, вона вигідна. Якщо ні, ні. Так ви рахуєте рішення про зниження ціни: цифрами, а не настроєм.
Графік зниження ціни
Найгірше, що можна зробити, — виставити ціну і чекати без плану. Краще записати графік на самому початку. Ось умовний приклад. Перші чотири тижні: ціна цільова, ви збираєте дані про дзвінки і покази. Якщо за ці чотири тижні немає жодного серйозного показу, ціна знижується на три відсотки. Ще через чотири тижні, якщо ситуація та сама, ще на три. На дванадцятому тижні ви не знижуєте втретє, а ухвалюєте рішення: запасний вихід. умовно: числа, кроки і строки залежать від ринку вашого міста, типу об'єкта і даних вашого рієлтора, заповнити
Чекати податкової вигоди чи ні
Іноді податкові умови залежать від строку володіння, і виникає спокуса почекати рік-два заради кращої ставки. Порахуйте обидві сторони. Умовно податкова вигода від чекання сорок тисяч. А ваші гроші, один мільйон триста сімдесят тисяч після продажу, при навіть скромних п'яти відсотках річних за два роки недозаробили б сто тридцять сім тисяч. Чекати заради сорока тисяч, коли чекання коштує сто тридцять сім, нерозумно. Але навпаки теж трапляється, тому рахуйте для кожного лота окремо. перевірити: чи існує така податкова вигода саме у вашому випадку
Три сигнали, що ви застрягли
Перший: четвертий тиждень, а серйозних показів немає. Другий: усі пропозиції нижчі за мінімальну ціну, яку ви розрахували в сценарії 8.4. Третій: витрати на утримання з'їли значну частину очікуваного прибутку. Ви самі визначаєте, яку саме частину, наприклад чверть, і записуєте це в картку лота ще до торгів. заповнити: ваш поріг
Запасні виходи
Коли два сигнали з трьох спрацювали, ви переходите до запасного виходу. Варіантів кілька. Знизити ціну до рівня, який ринок бере. Здати об'єкт в оренду і дати собі чітку нову дату продажу. Для землі — розділити й продавати частинами. Продати пакетом або з дисконтом іншому інвестору, який рахує так само, як ви. Кожен із цих виходів має свої гроші й строки, і кожен варто порахувати так само, як основний.
Швидко чи тримати
Коротка відповідь: це не питання принципу, це питання цифр. Швидкий продаж зі зниженою ціною — не поразка, якщо його результат вищий за повільний у річних і вкладається в песимістичний сценарій із відео 8.4. Тримати ніби вигідно, якщо ви чекаєте конкретної події з датою і оцінкою. заповнити: ваша позиція, коли краще продати швидко, а коли тримати, і чому; приклад із вашої практики, якщо ви готові його розповісти
Дата перегляду — як дата аукціону. Вона не переноситься «на потім». Настав день, ви дивитеся на цифри і ухвалюєте рішення.
Що ми маємо. Ви знаєте, як вийти, як підготувати актив, як порахувати чесний результат і що робити, коли продаж застряг. Тепер домашнє завдання: зібрати все це для одного лота. А далі перейдемо до практикуму: розберемо три реальні лоти від першої картки до результату.
Розкадровка 11.47 кадрів · «У кадрі / На екрані / Що кажу»
| № | Час | У кадрі | На екрані | Що кажу |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 0:00–1:00 | Ви в камеру | «Ще трохи почекаю» | Гачок |
| 2 | 1:00–3:30 | Слайд | Розрахунок: утримання + заморожені гроші ≈ 15 тис. на місяць | Ціна місяця очікування |
| 3 | 3:30–5:30 | Таймлайн | Тижні 0–4–8–12, три відсотки, рішення | Графік зниження ціни |
| 4 | 5:30–7:00 | Слайд | Порівняння: 40 000 проти ≈ 137 000 | Податок проти чекання |
| 5 | 7:00–8:30 | Слайд | Три сигнали | Сигнали |
| 6 | 8:30–10:00 | Слайд | Чотири запасні виходи | Запасні виходи |
| 7 | 10:00–11:00 | Ви в камеру | Правило | Швидко чи тримати, правило і перехід |
Зйомка. Це розмова з вашою позицією, тому позицію «швидко чи тримати» ви формулюєте самі. Якщо у вас є історія із застряглим об'єктом, розкажіть її з цифрами і без чужих даних.
Домашнє завдання: візьміть лот із домашнього завдання модуля 8 і розпишіть для нього три сценарії виходу: швидкий продаж, продаж на звичайному ринку, оренда з наступним продажем. Для кожного заповніть: вкладено, строк, прибуток до податку, податок, прибуток після податку, дохідність у річних і головний ризик.
Потім виберіть один сценарій і запишіть чотири речі: дату перегляду, графік зниження ціни, два сигнали, що ви застрягли, і запасний вихід.
Критерій виконання: три сценарії порахували за однією формулою з відео 11.3, податкові рядки позначені «умовно» або підкріплені джерелом, дату перегляду записано конкретною датою, а запасний вихід має свої цифри.