Модуль 1. Форми продажу: шляхи до лота

Звірити перед записом. Перелік розділів системи взято з головної сторінки prozorro.sale (відкрита 26.10.2026): «Мала приватизація», «Велика приватизація», «Продаж активів ФГВФО», «Земельні торги», «Приватне майно», «Майно держбанків», «Державне майно», «Продаж майна банкрутів», «Арештовані активи АРМА», «Санкційне майно», «Митні аукціони», «Оренда майна». Розділу «виконавче провадження» на цій сторінці немає: такі торги йдуть за Порядком Мін'юсту, серед ролей є СЕТАМ і Прозорро.Продажі перевірити розподіл ролей у 2026 році. Все про приватизацію, комунальне майно, ФГВФО і добровільний продаж — з вторинних джерел (новини, пояснення), первинні тексти законів не читались перевірити. Ціни, внески й строки тут не називаються: вони в наступних відео.

Один і той самий офіс можуть продавати щонайменше шіста способами. Його продасть виконавець, бо власник не платив борг. Арбітражний керуючий, бо власник збанкрутував. Банк, бо він забрав його за кредит. Громада чи держава, бо це їхня власність. Агентство з розшуку та менеджменту активів, бо справа кримінальна. Або сам власник, бо вирішив продати. Лот у кожному з цих випадків виглядатиме схоже. Але правила різні: як падає ціна, який внесок, скільки днів на оплату і хто відповідає, якщо щось піде не так.

Сьогодні я дам карту, щоб кожен лот ви насамперед ставили на правильну полицю. А далі в курсі ми беремо один шлях як основний і пройдемо його до дрібниць.

Одне питання замість десяти

Перше питання по кожному лоту звучить не «скільки коштує». Воно звучить «хто продає і на якій підставі». Бо відповідь визначає все наступне: за якими правилами йдуть торги, який внесок ви ризикуєте, скільки часу на оплату і які ризики переходять на вас. Це не деталь. Це перше, що ви дізнаєтесь про лот, і дізнатися це можна за десять секунд.

Шість шляхів

[на екрані: схема, посередині лот, шість стрілок]

Перший шлях: виконавець. Боржник не платить, суд вирішив на користь того, кому винні, і майно боржника арештували. Торги замовляє виконавець, державний або приватний. Підстава: закон про виконавче провадження і порядок, який затвердив Мін'юст. Торги електронні, і ви працюєте з ними через оператора майданчика. Це наш основний шлях. Тут зібрані усі складнощі, з яких складається курс: арешти, мешканці, оскарження. Тому ми вчимося на ньому, а інші шляхи — це варіації.

Другий шлях: банкрутство. Компанія чи людина не видержала боргів, суд відкрив процедуру банкрутства. Майно продає арбітражний керуючий під контролем суду й кредиторів. Підстава: Кодекс з процедур банкрутства. На сайті це розділ «Продаж майна банкрутів». Процедура суворіша й, як правило, прозоріша для покупця, але зі своїми цінами й строками.

Третій шлях: АРМА. Агентство з розшуку та менеджменту активів керує майном, арештованим у кримінальних і санкційних справах. Підстава: постанова Кабміну № 846 від першого липня цього року. Розділ «Арештовані активи АРМА». Ціна тут падає швидко, але й ризики пов’язані з кримінальною справою.

Четвертий шлях: банки. Тут два різні світи. Фонд гарантування вкладів продає активи банків, що ліквідуються; це розділ «Продаж активів ФГВФО». І дуже часто там не майно, а права вимоги за кредитами. Тому перше, що ви читаєте в картці, — що саме виставлено: нерухомість чи право вимоги. Є й майно державних банків, і банки, які самі продають забране за борги. перевірити: хто допускається до торгів ФГВФО, зокрема чи не може бути учасником позичальник або поручитель по цьому кредиту

П’ятий шлях: держава і громади. Державне майно продає Фонд державного майна, комунальне — місцева рада. Це приватизація: мала, коли йдеться про невеликі об’єкти, і велика. Закон про приватизацію державного і комунального майна. Окремо йдуть земельні торги: державна й комунальна земля продається для приватних осіб на електронних торгах перевірити: ст. 134 ЗКУ та винятки. Для інвестора плюс: продавець — власник, і він хоче продати, а не вирішити чийсь борг. Мінус: умови для покупця. Може бути обов’язок використовувати об’єкт за призначенням або виконати інші умови. перевірити: які саме умови бувають у приватизації державного і комунального майна

Шостий шлях: добровільний продаж. Власник сам вирішив продати. Якщо він вибрав торги, для цього є розділ «Приватне майно». Примусу тут немає. Є торг, є огляд, є договір. Але зазвичай немає й дисконту, бо власник не мусить продавати дешево. І ще один варіант: боржник може сам продати арештоване майно, щоб погасити борг. перевірити: чи і за яких умов боржник може це зробити в межах провадження і з чиєю згодою заповнити: що саме ви розумієте під «добровільним продажем» і приклад з практики

Є й інші розділи: санкційне майно, митні аукціони, оренда. Вони поза нашим курсом.

Таблиця

Як читати таблицю

Дві колонки важливі найбільше. Остання: ризик лота визначається шляхом ще до будь-яких документів. І «де шукати»: більшість шляхів збігається в одній системі, тому стежити за ними можна з одного місця, але правила у кожного свої. Для шляху «Виконавець» відстеження йде через СЕТАМ і операторів. перевірити

Як визначити шлях за десять секунд

У картці лота шукаю три рядки: хто продавець чи організатор, на якій підставі продається (рішення суду, виконавче провадження, ліквідація, рішення ради) і в якому розділі каталогу він лежить. заповнити: ваша підказка, як визначити шлях за номером аукціону або лота Якщо на ці три рядки відповіді немає, лот чекає.

Який шлях обрати

Починайте з одного шляху і одного типу активу. Я працюю переважно через заповнити: ваші реальні шляхи і приблизна частка кожного. Для більшості початківців перший шлях — виконавець: він найповніше навчає, бо збирає всі складнощі в одному місці. Другий — банкрутство, бо тут більше часу на оплату та контроль суду. АРМА беріть, коли вже вмієте рахувати ризик титулу. Державу й громади — коли шукаєте чистішу угоду з умовами для покупця. Це мій порядок, а не закон.

Що далі в модулі

Ми беремо основним виконавче провадження: хто веде, чому лот опинився на торгах, як виглядають торги. Потім коротко банкрутство та АРМА, і наприкінці — банки, державу, громади та добровільний продаж. Іноді найчистіший лот лежить саме там, тому знати, що ці шляхи існують, корисно навіть тому, хто працює з одним.

Що таке виконавче провадження

Виконавче провадження — це примусове виконання рішення, коли боржник не виконує його сам. Є рішення суду, і за ним треба заплатити. Людина не платить. Тоді включається держава: рішення передають виконавцю, і він починає стягувати борг.

Підставою є виконавчий документ. Найчастіше це виконавчий лист, який видає суд на основі свого рішення. Також судовий наказ, виконавчий напис нотаріуса, постанови органів, наприклад про штрафи. Для нас важливо одне: без такого документа виконавець нічого не арештує і нічого не продасть.

Хто тут хто

Стягувач — той, кому винні. Це може бути банк, компанія, держава чи звичайна людина. Боржник — той, хто винен. Виконавець — той, хто веде провадження: шукає майно, накладає арешт, організовує продаж. Про державних і приватних виконавців поговоримо нижче в цьому відео.

Бувають і інші учасники. Заставодержатель, якщо майно в заставі. Співвласники, якщо власник не один. Орган опіки, якщо в майні прописані або проживають діти. Усі вони можуть вплинути на долю лота, і саме тому їх треба знати наперед.

Життєвий цикл провадження

Давайте пройдемо весь шлях, бо це основа для всього курсу.

Перше: виконавець відкриває провадження. Друге: шукає майно боржника — кошти на рахунках, транспорт, нерухомість, землю. Третє: накладає арешт. Пам'ятаєте, арешт — це заборона розпоряджатися майном, а не його відбирання. Четверте: майно оцінюють. Оцінку виконує оцінювач, і результат — звіт про оцінку. П'яте: майно передають на реалізацію. Шосте: проходять електронні торги. Сьоме: гроші розподіляються — стягувачу і на витрати провадження. Восьме: арешт знімається, і майно оформлюється на переможця.

Де народжується лот

Лот з'являється на п'ятому кроці: після оцінки й передачі на реалізацію. Ось тут головний момент. Стартова ціна першого аукціону береться зі звіту про оцінку, а не з ринку. Для нерухомості закон прямо посилається на цю оцінку.

Що це означає на практиці? Оцінка може бути застарілою. Вона може бути заниженою чи завищеною. Вона була зроблена оцінювачем, який міг ніколи не бачити об'єкт зсередини. Тому перше, що робить інвестор, — не вірить стартовій ціні, а порівнює її з ринком. Це ми будемо робити в Модулях 4 і 5.

Що це означає для інвестора

Три речі, які варто запам'ятати вже зараз.

Перша. Лот на екрані ще не ваш. Провадження може бути зупинене, наприклад за ухвалою суду, і торги призупиняються. Правила торгів прямо це передбачають.

Друга. Боржник може погасити борг, і тоді продаж втрачає сенс. Тому до моменту, коли вся сума оплачена й складено акт, ви не власник.

Третя. Усе це змінюється разом із законом. перевірити: перед записом звірити чинну редакцію закону про виконавче провадження; станом на 22.10.2026 вона змінюється майже щомісяця. Тому в кожному правовому відео я вказую дату, на яку цифри перевірені.

Чому майно потрапляє на торги

Причина продажу — це половина оцінки ризику. Тому перше питання по кожному лоту звучить просто: чому він тут? Що сталося, що майно опинилося на торгах?

Типові причини

Звідки береться борг, за яким арештовують майно? Найчастіше це кілька сценаріїв.

Невиплачена іпотека: людина взяла кредит під заставу квартири чи будинку й перестала платити. Борг за порукою: хтось поручився за чужий кредит, а позичальник зник. Податковий борг. Борг за рішенням суду: збитки, аліменти, заборгованість перед ОСББ чи за комунальні послуги. Поділ майна між колишнім подружжям чи спільниками. Борги підприємців і бізнесу. І просто штрафи.

Усе це зводиться до одного: є хтось, хто хоче грошей, і є майно, з якого їх можна отримати.

Чому дорога нерухомість — це часто великий борг

Виконавець не починає з квартири. Загалом він іде від найпростішого: спочатку гроші на рахунках, потім інше рухоме майно, і лише потім нерухомість перевірити: порядок звернення стягнення на майно за статтею 48 закону про виконавче провадження. Якщо на торги вийшла квартира чи земля, значить, простіших джерел не вистачило. Борг, як правило, значний.

У єдиного житла окремий захист. Про це ми поговоримо у Модулі 2, бо він напряму впливає на те, чи взагалі можливий такий продаж.

Як причина впливає на ризик

Ось тут починається аналіз. Візьмемо два лоти з однаковою ціною.

Перший: іпотечна квартира, яку продають за боргом перед банком. Є заставодержатель, процедура зазвичай більш зрозуміла, документів більше. Ризик спору, як правило, нижчий.

Другий: квартира, яку продають за боргом між двома фізичними особами. Тут вище ризик, що боржник оскаржуватиме торги, заявлятиме про фіктивність боргу чи про порушення процедури. Не обов'язково це станеться. Але такий лот потребує уважнішої перевірки.

Це не правило, а орієнтир. Детальний аналіз боржника та судових справ ми розберемо у Модулі 7. Зараз важливо звикнути ставити питання про причину продажу.

Де шукати причину

У картці лота зазвичай вказано виконавче провадження і стягувача. Далі причину можна уточнити у судових рішеннях, які лежать в основі провадження, — їх знаходять у Єдиному реєстрі судових рішень. Ми зробимо це руками у Модулі 2.

Невелика вправа

Коли будете переглядати лоти для домашнього завдання, до кожного додайте один рядок: чому цей лот тут. Навіть якщо відповідь «не знаю». Тоді це список того, що треба з'ясувати до торгів.

Державні та приватні виконавці

Два лоти. Те саме майно, та сама ціна. Один продає державний виконавець, інший — приватний. Чи зміниться щось для вас?

Коротка відповідь: так, і не лише в швидкості. Давайте по черзі.

Державний виконавець

Державний виконавець працює в органі державної виконавчої служби. Це бюджетна установа з великим навантаженням: на одного виконавця припадає дуже багато проваджень. Тому процеси можуть тривати довше, а відповіді на запити — приходити повільніше. Є категорії проваджень, які ведуть тільки державні виконавці, наприклад стягнення з держави перевірити: перелік категорій, які приватні виконавці вести не можуть.

Для вас як покупця це означає: бути готовим, що акт і зняття арештів після оплати займуть час, і закладати це у свій графік.

Приватний виконавець

Приватний виконавець має ліцензію й працює за винагороду, яку платить стягувач. Йому вигідно закінчити провадження швидше, тому на практиці він, як правило, оперативніший і доступніший для спілкування. Він також має обмеження за категоріями боржників, про які я вже згадав.

Перевірити приватного виконавця можна в Єдиному реєстрі приватних виконавців України. Там видно, хто це, де працює і чи діє ліцензія.

Що це означає для покупця

Найважливіше для вас зводиться до трьох речей.

Перша: хто складає акт про проведені торги і як швидко. Закон встановлює для цього конкретні строки. Виконавець має скласти акт протягом п'яти робочих днів після того, як ви повністю оплатили лот. Акт державного виконавця затверджує начальник відділу, акт приватного — підписує й скріплює печаткою сам виконавець.

Друга: зняття арештів. Арешти і заборони мають бути зняті не пізніше наступного робочого дня після видачі акта. Тому коли виконавець затягує акт, ви не можете зареєструвати право власності.

Третя: комунікація. Чи можна показати майно до торгів, чи відповідає виконавець на запити, чи розуміє він, що від нього залежить перехід права. Це не прописано в законі, але на практиці дуже відчутно.

Практична порада

Перед участю подивіться, хто виконавець, і зверніться з простим запитом: чи є можливість оглянути майно, чи є обтяження, про які варто знати. За відповіддю, а точніше за тим, як швидко й змістовно вам відповіли, вже багато що зрозуміло.

Звірити перед записом. Ціни, внесок, крок і строки нижче взяті з «Порядку реалізації арештованого майна» (наказ Мін'юсту № 2831/5 у редакції № 847/5 від 25.03.2024) та статті 61 закону про виконавче провадження. Це державний текст, і після березня 2024 він міг змінитись. Перед зйомкою відкрийте чинну редакцію на zakon.rada.gov.ua і перевірте кожну цифру.

Що подивимось

Реєстрацію, пошук, картку лота, механіку цін по колах, внески, день торгів і строки від перемоги до акта. Це найчастіше відео від самих торгів, тому буде довгим, але вартим.

Хто хто на майданчику

У Порядку є три ролі. Організатор — це компанія, яку обирають за конкурсною процедурою; вона відповідає за центральну базу, зберігання майна й роботу системи. Оператори — це майданчики, підключені до цієї бази. І в тексті Порядку згадано Prozorro.Продажі як адміністратора електронної торгової системи. перевірити: актуальний розподіл ролей між СЕТАМ, Prozorro.Продажі та операторами у 2026 році; законопроєкт №11139 не підтверджено як ухвалений, тому не кажіть, що «СЕТАМ закривають»

Реєстрація і внесок

Як брати участь? Ви реєструєтесь на сайті організатора або через оператора. Фізична особа вказує свій ПІБ, податковий номер, якщо є, електронну пошту та телефон. Юридична особа діє через уповноваженого представника. перевірити: чи вимагає майданчик кваліфікований електронний підпис від учасника; у тексті Порядку 2024 року він не передбачений

Далі важлива деталь: заявка подається окремо на кожен лот, і на кожен лот вноситься гарантійний внесок — п'ять відсотків стартової ціни — на рахунок організатора. Реєстрація завершується, коли організатор підтвердив внесок. І одразу заповніть у особистому кабінеті розділ з фінансовими реквізитами: туди повернуть внесок, якщо ви не виграєте.

Раджу робити це заздалегідь, а не в день торгів. На підтвердження внеску йде час.

Картка лота

Відкриваємо лот. Опис, звіт про оцінку, фото, склад лота. Чи є доступ для огляду. Обтяження, як зазначено в картці, а це дуже важлива фраза: «як зазначено» не дорівнює «як є». Боржник, виконавець, контакти. Стартова ціна, внесок, крок, коло торгів.

Ціни по колах

Найважливіше для інвестора. Механіка така.

Перші торги: ціна дорівнює оцінці. Якщо не продано, нерухоме майно виставляють на повторний аукціон за ціною, що становить вісімдесят п'ять відсотків вартості. Рухоме — сімдесят п'ять. Якщо не продано і тут, третій аукціон: сімдесят відсотків для нерухомості й п'ятдесят для рухомого.

Але є таке додаткове. Якщо стягувач надав згоду, третій аукціон може проходити в форматі зі зниженням ціни. Система сама знижує ціну кожні п'ять хвилин на розмір кроку. Будь-хто з учасників може зупинити падіння, подавши ставку на поточній ціні. Ціна не може опуститись нижче шістдесяти відсотків для нерухомості і тридцяти для рухомого. І переможець — той, хто зупинив, навіть якщо ціна нижча за стартову.

Це цікава психологія. Тут вирішує не той, хто дає більше, а той, хто вчасно натиснув. Максимальну ціну, за якою ви готові купити, треба знати заздалегідь.

Якщо не продано й на третьому, виконавець повідомляє стягувача, і той має десять робочих днів, щоб вирішити залишити майно за собою — за ціною третього аукціону. Тобто лот і після третіх торгів ще не «мертвий». Для нерухомості продаж за фіксованою ціною закон не застосовує.

Що буде після перемоги

Коротко: протокол торгів, оплата протягом десяти календарних днів, акт про проведені електронні торги, нотаріус і реєстрація права. Усе це Модуль 10, там ми проходимо кроки по одному. А як ставити ставку в день торгів, який крок, коли торги продовжуються і що робити, якщо їх зупинили, — це Модуль 9.

Тридцять секунд на картку

Коли дивитесь на лот у виконавчому провадженні, дивіться на три речі. Коло торгів і ціна на ньому відносно оцінки. Внесок і крок. І що зазначено про обтяження та доступ для огляду.

Що подивимось

Тепер два шляхи, де продає не виконавець. Спочатку банкрутні торги на Prozorro.Продажі: як влаштована система, де шукати лоти, що є в картці, ціни по колах, внески й строки. Потім активи АРМА. А наприкінці таблиця, де поряд три шляхи: виконавець, банкрутство, АРМА.

Як це влаштовано

Prozorro.Продажі — це не один сайт, а система. Є центральна база, де зберігаються лоти та результати. І є авторизовані електронні майданчики, через які ви берете участь. Важлива деталь: зареєструватися треба на одному з таких майданчиків, а не на порталі каталогу. Чи вимагає обраний вами майданчик кваліфікованого електронного підпису і які у нього свої комісії, перевірте до реєстрації перевірити: вимоги до реєстрації і до електронного підпису на обраному майданчику. Я сам працюю через біржу sale.uub.com.ua. Але біржа лише інструмент: принципи ті самі на будь-якому майданчику.

Де дивитись

У каталозі будуть різні категорії продажів. Майно банкрутів. Мала приватизація. Оренда державного й комунального майна. Активи банків, які ліквідуються. Нам тепер потрібна перша категорія — банкрутні лоти.

Давайте побудуємо фільтр. Тип продажу — майно банкрутів. Категорія майна — нерухомість або земля. Регіон — ваш. Ціновий діапазон — в межах бюджету з вашої тези. Статус — активні або ті, що ще не відбулись. І зберігаємо цей пошук, щоб не вводити все заново щодня і отримувати нові лоти підпискою. Це штука, яку ми детально налаштуємо в Модулі 3.

Картка лота

Відкриваємо лот. Що ми бачимо? Оголошення про аукціон за кодексом має містити конкретні речі, і ми на них дивимось по черзі.

Відомості про майно, його місцезнаходження і обтяження. Це перше, що читаємо, і до цього ми ще повернемось у Модулі 2. Потім дані продавця. Інформація, чи отримає переможець податкову накладну. Далі найважливіше для грошей: початкова ціна і чи може вона знижуватися під час того ж аукціону. Розмір гарантійного внеску: в банкрутних торгах це десять відсотків початкової ціни, а для нового аукціону після такого, що не відбувся, — двадцять. Крок аукціону. Дата й час початку. Строк і час подачі заявок. І на сторінці майданчика — винагорода оператора і рахунок, на який вноситься внесок.

Ще одна реч, на яку я прошу звернути увагу. Якщо аукціон повторний, в оголошенні має бути це вказано, і має бути посилання на сторінку попереднього. Відкрийте її. Дивіться, за якою ціною лот не купили раніше, і чи були ставки. Це дасть вам більше, ніж будь-який опис.

Документи в картці

У картці зазвичай є звіт про оцінку, фото, правовстановлюючі документи. Завантажуйте все й читайте. Тут ви скажете: це довго. Так, але це єдиний спосіб знати, що ви купуєте.

Типи аукціонів і ціни по колах

Тепер найцікавіше для інвестора — ціна по колах. Тут правила записані в кодексі, і вони такі.

Перший аукціон проходить без можливості зниження початкової ціни. Якщо ніхто не купив, організатор зобов'язаний протягом одного місяця оголосити повторний. Ціна повторного — на двадцять відсотків нижча, тобто вісімдесят відсотків від початкової. Якщо і він не відбувся, ще один місяць, а для заставленого майна — сорок п'ять днів, і другий повторний аукціон. Ціна ще на двадцять п'ять відсотків нижча від попередньої. Від стартової ціни це шістдесят відсотків.

Але є нюанс. Комітет кредиторів або, якщо майно в заставі, забезпечений кредитор може вирішити поставити нижчу початкову ціну для повторних аукціонів. І ще: повторний аукціон може бути з падінням ціни тільки за згодою забезпеченого кредитора або комітету кредиторів, і вони можуть визначити, до якої ціни вона може впасти. А для другого повторного аукціону закон передбачає зниження без визначеної мінімальної ціни, з урахуванням вимог Кабінету Міністрів.

Що це значить на практиці? Ваша точка входу залежить від кола. Ціна на другому повторному нижча, ніж на першому, але на цьому ж рівні ви маєте відповісти на питання: чому ніхто не купив це двічі? Не дорого, чи дефект?

Хто визначається переможцем і що буде далі

Переможець — той, хто править найвищу ціну на момент закінчення аукціону. Під час торгів іншим учасникам не можна відкривати відомості про учасників. Це важливо: ви не бачите, хто насправді проти вас.

Далі заходи стартують. Негайно після завершення аукціону система формує протокол результатів, і оператор майданчика розміщує його в системі не пізніше ніж за п'ять календарних днів. Ваша задача — оплатити. Суму, що залишилась після віднімання вашого гарантійного внеску та винагороди оператора, ви переказуєте на рахунок боржника. Строк — десять робочих днів від опублікування результатів. Якщо ви вже сплатили щонайменше половину, строк продовжують ще на десять календарних днів.

Що буде, якщо не заплатити

Закон дуже чітко визначає, коли переможець вважається тим, хто відмовився від купівлі. Не заплатив у строк. Не підписав протокол. Не підписав акт про придбання майна. У такому разі гарантійний внесок не повертається: за вичетом винагороди оператора він переходить боржнику як штраф. І важливо: відповідальність обмежена розміром внеску. Ви втрачаєте внесок, а не більше.

Іншим учасникам внески повертаються протягом трьох робочих днів після завершення аукціону.

Три речі в картці за тридцять секунд

Коли переглядаєте банкрутний лот, дивіться на три речі. Перша: яке це коло — перший аукціон, повторний чи другий повторний. Друга: внесок, строки й рахунок. Третя: документи — оцінка, обтяження, фото.

Шлях третій: активи АРМА

Звірити перед записом. Усі цифри з постанови Кабміну № 846 від 01.07.2026 (набрала чинності 03.07.2026). Я читав її через витяг, а не повністю: прочитайте пункти 16, 20, 26–28, 31 самі.

У липні цього року з'явився порядок, про який більшість інвесторів ще не чула. Він стосується окремої групи активів і працює за зовсім іншою логікою цін.

Що таке активи АРМА

АРМА — це Агентство з розшуку та менеджменту активів. Воно керує майном, яке арештовано в кримінальних провадженнях, а також у справах про визнання активів необґрунтованими. Агентство приймає такі активи за ухвалою слідчого судді чи суду, або за нотаріально посвідченою згодою власника.

У постанові виділено чотири групи. Майно в Україні, яке передав суд. Майно в Україні, яке передали за згодою власника. Активи, які перебувають в управлінні АРМА і щодо яких триває самостійне виконання конфіскації. І майно за кордоном, для якого окремі правила.

Постанова номер 846 затвердила «Порядок реалізації арештованих активів» і скасувала низку старих постанов 2017–2024 років. Тобто це не правка, а новий порядок.

Як тут влаштовані ціни

Продаж ведеться лише на конкурентних засадах, через електронні аукціони. Перший аукціон проходить за вартістю за звітом про оцінку, без ПДВ; звіт має бути чинним не довше шести місяців. Якщо не продали, другий аукціон одразу стартує з п'ятдесяти відсотків від ціни першого. Це дуже різко: у виконавчому провадженні другий аукціон по нерухомості це вісімдесят п'ять відсотків. А якщо не продали й другий, третій іде зі зниженням ціни за дев'яносто дев'ять кроків від цих п'ятдесяти відсотків.

Гарантійний внесок тут десять відсотків, а на повторних аукціонах двадцять. Мінімальний крок — один відсоток. А оплата — п'ять робочих днів після того, як опубліковано підписаний протокол. Це найкоротший строк з усіх режимів, які ми розглядаємо.

Підготовка першого аукціону для нерухомості займає п'ятнадцять календарних днів. Тож у вас є час придивитися, але не безмежно.

Обмеження, які варто знати

Дві речі. Перша: активи, щодо яких подано позов за санкційним законом, не продають, доки суд не ухвалить рішення, що набрало законної сили. Виняток — майно, що швидко псується. Друга: для культурних цінностей є додаткові обмеження.

Чому це цікаво, і чому обережно

Цікаво, бо ціна падає швидко: другий аукціон це вже половина від першого. Обережно, бо ці активи пов'язані з кримінальними провадженнями. Що буде з вашим правом власності, якщо рішення в основній справі змінюється, чи залишаться якісь вимоги до покупця — на ці питання я не буду відповідати з голови. перевірити: наслідки для покупця активів АРМА, зокрема закон про АРМА й практику; запитати юриста Це саме той випадок, коли консультація юриста до торгів коштує набагато менше, ніж помилка після.

І ще одне. Роль «адміністратора» електронної системи в постанові визначена через закон про приватизацію, тобто це та сама система, що й Prozorro.Продажі. перевірити: на яких майданчиках зараз реально проходять торги АРМА і де шукати розділ з такими активами

Що робити з цим режимом

Ось мій підхід. Режим АРМА — окрема категорія в вашій таблиці моніторингу. Для кожного такого лота до звичайної перевірки додається три запитання: у якому кримінальному провадженні арештовано актив? Чи є санкційний позов? І що юрист каже про ризики титулу? Якщо відповіді немає, лот чекає.

Таблиця

Тепер зберемо перші три режими на одному екрані. Це та таблиця, яку варто роздрукувати.

Усі відсотки, ще раз: від вартості за оцінкою або від початкової ціни, а не від ринку. Це ми обговорювали, і до цього ми ще повернемось.

Що з цього випливає

Перше правило, яке я прошу вас запам'ятати: перед кожним лотом перше питання не «яка ціна», а «який це режим». Бо від режиму залежить усе: на скільки впаде ціна, який внесок ви ризикуєте, скільки днів на оплату і хто вас захищатиме, якщо щось піде не так.

У виконавчому провадженні ви купуєте актив із дисконтом, але значну частину ризиків забираєте на себе: мешканці, обтяження, оскарження торгів. Про це Модуль 2.

У банкрутстві процедура, як правило, суворіша й прозоріша для покупця, але вона має власні строки та власні ризики, і ми розберемо їх окремо.

В АРМА ціна падає швидше, ніж у інших режимах, але і ризики титулу там свої. Це теж Модуль 2.

Звірити перед записом. Це оглядове відео, і конкретні адреси та правила цих каналів змінюються. Для кожного пункту ниже перевірте, що він досі працює, перш ніж називати його в кадрі.

Банки: ФГВФО, державні банки, банки самі

Фонд гарантування вкладів фізичних осіб продає активи банків, що ліквідуються. На Prozorro.Продажі це розділ «Продаж активів ФГВФО». За повідомленнями Фонду, до торгів допускають будь-кого, крім позичальників і поручителів за кредитом, який виставлено на продаж, та пов'язаних із державою-агресором осіб. перевірити: умови допуску за чинним порядком Фонду Найбільші лоти там часто не майно, а права вимоги за кредитами, хоча нерухомість теж є. Тому перше в картці: що саме продають, об'єкт чи право вимагати борг. Це різні активи, і про права вимоги ми говорили в Модулі 2. заповнити: ваш досвід з лотами банків, наприклад історія з відео 0.1

Окремий розділ «Майно держбанків»: непрофільні активи і проблемні кредити державних банків. І нарешті банки, які продають забране за борги майно самі: інколи через торги, інколи за прямим договором. Процедура ближча до звичайної купівлі, з продавцем можна говорити. Дисконт зазвичай менший, а перевіряти все ви мусите самі. перевірити: як банки продають такі активи у 2026 році

Держава і громади: приватизація, оренда, земельні торги

Державне майно продає Фонд державного майна, комунальне — місцеві ради. Це приватизація за Законом «Про приватизацію державного і комунального майна». На головній сторінці системи це окремі розділи: «Мала приватизація», «Велика приватизація», «Державне майно». У джерелах межею малої приватизації називають об'єкти вартістю до двохсот п'ятдесяти мільйонів гривень. перевірити Продаж іде на електронних аукціонах, і види аукціонів бувають різні, зокрема зі зниженням ціни. перевірити: перелік способів продажу в законі Умови продажу можуть містити зобов'язання покупця: використовувати об'єкт за призначенням, виконати інвестиційні умови. Читайте їх у картці до торгів, а не після. перевірити

Окремо йдуть земельні торги: державну й комунальну землю продають на електронних земельних торгах. перевірити: ст. 134 Земельного кодексу Не плутайте їх із земельними торгами у виконавчому провадженні, про які Модуль 4. А питання про плани громади на територію ставте письмово, як ми робили у відео 4.3.

Чому це цікаво інвестору: продавець — власник, і він хоче продати, а не закрити чийсь борг. Документи на такі об'єкти зазвичай чистіші. Мінус: знижки такої, як у примусових продажах, може не бути, а умови покупця треба виконувати.

Добровільний продаж

Власник сам вирішив продати. На Prozorro.Продажі для цього є розділ «Приватне майно». Примусу немає, тому є торг, огляд і договір. Але зазвичай немає й дисконту: власник не мусить продавати дешево. Є ще варіанти: боржник сам продає арештоване майно, щоб погасити борг, або іпотекодержатель продає без суду. перевірити: за яких умов і з чиєї згоди заповнити: що саме ви називаєте добровільним продажем і приклад з вашої практики

Податкова застава

Майно в податковій заставі також можуть продавати за податковими боргами. перевірити: порядок і де публікуються такі лоти Пам'ятайте з Модуля 2: податкова застава не завжди гаситься продажем, тож перевіряти її треба окремо.

Як із цим працювати

Не треба слідкувати за всіма каналами одразу. Оберіть два-три під свою тезу з Модуля 0. Якщо ви шукаєте землю, дивіться комунальні лоти і банкрутство. Якщо нерухомість для перепродажу, виконавчі торги й активи банків. А як налаштувати моніторинг по всіх цих каналах так, щоб він займав двадцять хвилин на день, ми розберемо в Модулі 3.

За що дають дисконт: порівняння способів купівлі

Питання не «чому дешевше». Питання «за що саме мені дають знижку і чи її вистачає». Давайте порівняємо чотири способи купити один і той самий актив.

Звичайний продаж

Звичайний продаж. Продавець — власник. З ним можна торгуватися. Об'єкт можна оглянути, коли зручно. Умови записує договір, і за ними є гарантії. Власник сам готує об'єкт до продажу. Ціна тут — ринок. Дисконту немає, але й ризик найменший.

Продаж банком за іпотекою або заставою

Далі продаж, який веде банк. Тут продавець фактично банк: йому потрібно повернути гроші, а не продати найдорожче. Процедура ближча до звичайної, і ви часто можете домовлятись. Але банк продає «як є», не відповідає за стан об'єкта і поспішає.

Виконавче провадження

Теперішній арештований актив. Тут жодного торгу, лише ціни по колах: оцінка, потім вісімдесят п'ять відсотків, потім сімдесят для нерухомості. Часто ви не можете оглянути об'єкт, або огляд обмежений. Мешканці й борги можуть «йти в комплекті». Торги можна оскаржити. Оформлення довше. Усе це і є ваша плата за знижку.

Банкрутство

Банкрутство. Знижка тут по колах інша: вісімдесят відсотків початкової ціни, потім шістдесят. Процедура контролюється судом і кредиторами, і вона часто чистіша для покупця. Але у неї свої строки, свої умови участі й свій процесний ризик, і ми розберемо його в Модулі 2.

Що дають за дисконт

Тож за що платить знижка? Давайте назвемо п'ять речей.

Перше: складність. Реєстри, обтяження, мораторії. Друге: ризик. Оскарження торгів, переважні права, мешканці. Третє: час. Виселення, оформлення, затримки. Четверте: відсутність торгу. Ви приймаєте ціну такою, якою вона є. П'яте: відсутність огляду. Ви купуєте те, що зможете побачити лише частково.

Кожен з цих пунктів можна порахувати. І тоді стає видно, чи покриває знижка вартість ваших витрат, ризику і часу.

Висновок

Знижка — це лише заголовок. Усе, що за нею стоїть, ви можете перевірити, і саме цього вчить решта курсу. Правила торгів і психологію участі в ставках ми розберемо в Модулі 9, а зараз перше, що перевіряється до будь-яких торгів, — реєстри.