Зміст модуля і навігація
Модуль 8. Фінансова модель угоди
Ви рахуєте максимальну ставку: з внесками, податками, ризиковим дисконтом і трьома сценаріями.
4 відео та третій живий розбір за скороченою структурою, близько 77 хвилин разом із домашнім. Це модуль, де всі попередні модулі збираються в одну цифру: максимальну ставку. Усі ставки податків і тарифи позначені як вимагають звірки на день запису, а числа в прикладах умовні.
Стартова ціна не дорівнює ціні угоди: внески, витрати, оплата
Таблиця «режим → внесок → строк оплати» і лінія грошей у часі
Звірити перед записом. З попередніх модулів підтверджено на 22–23.10.2026: у виконавчому провадженні гарантійний внесок 5%, оплата протягом десяти календарних днів, ПДВ окремо на рахунок боржника; у банкрутстві внесок 10% (20% на повторному), оплата десять робочих днів (плюс десять календарних, якщо оплачено не менше половини); у АРМА внесок 10% (20% на повторному), оплата п'ять робочих днів; для землі внесок 30% стартової ціни і нотаріальний договір (Модуль 4). Розмір комісій майданчика, реєстраційних внесків і хто їх сплачує я не підтвердив: перевірити за тарифами майданчика на день запису. Розмір прожиткового мінімуму для обмеження внеску на землі теж перевірити.
Ви виграли торги за мільйон. Скільки грошей реально піде з вашого рахунку за весь час, поки об'єкт не стане проданим? Не мільйон. Більше. Іноді значно. Цей урок про те, як побачити всі гроші заздалегідь і не дивуватися на кожному кроці.
Чотири ціни
Стартова ціна. З чого починаються торги.
Ціна угоди. За скільки ви виграли.
Ціна входу. Ціна угоди плюс усе, що ви заплатили, щоб стати власником і ввійти у володіння.
Ціна виходу. За скільки ви продасте, мінус усе, що заплатите при продажу.
Інвестор рахує різницю між третьою і четвертою. Стартова ціна лише відправна точка.
Скільки внесок і коли платити
| Режим | Внесок | Оплата переможцем |
|---|---|---|
| Виконавче провадження (нерухомість, рухоме майно) | 5% | 10 календарних днів |
| Банкрутство | 10% (20% на повторному після невдалого) | 10 робочих днів, +10 календарних, якщо оплачено не менше половини |
| АРМА | 10% (20% на повторному) | 5 робочих днів |
| Земельні торги у виконавчому провадженні | 30% стартової ціни, але не більше 2 500 прожиткових мінімумів | за постановою КМУ № 1013 перевірити |
Внесок не є витратою, поки ви не програли: якщо ви не виграли, його повертають. Але поки аукціон триває, ці гроші заморожені. А якщо ви виграли й не заплатили в строк, внесок втрачається. Для виконавчого провадження це правило з Порядку, для банкрутства стаття 84 кодексу, для землі стаття 135. Втрата обмежується внеском, але це все одно гроші.
Лінія грошей у часі
Малюю на екрані горизонтальну лінію. Ліворуч день, коли ви вносите гарантійний внесок. Далі день торгів. Далі день, коли ви повинні заплатити решту. Далі акт, нотаріус, реєстрація. Далі введення у володіння, ремонт, утримання. Далі продаж. На кожній відмітці або гроші виходять, або заходять. Ваше завдання знати, скільки грошей лежить у цьому об'єкті в кожен момент, і скільки це триватиме. Це капітал, який заморожений. Від його розміру та терміну залежить ваша дохідність.
Тіньові витрати, яких немає в оголошенні
Нотаріальні послуги та державні збори на реєстрацію. перевірити: нотаріус за моєю практикою зараз приблизно двадцять тисяч гривень, залежить від ціни угоди; хто платить у вашому режимі торгів
Комісія майданчика чи організатора, якщо вона лягає на переможця. В мене витрати на аукціон зазвичай виходять приблизно п'ять відсотків плюс тисяча гривень реєстрації. перевірити: з чого складаються ці п'ять відсотків і хто їх платить у кожному режимі торгів
ПДВ, якщо продавець або боржник платник ПДВ: у виконавчому провадженні його сплачують окремо від ціни. перевірити: коли застосовується і за якою ставкою
Борги ОСББ і комунальні (Модуль 2).
Введення у володіння: юрист, суд, час (Модуль 6).
Ремонт і документи (Модуль 5).
Утримання об'єкта: комунальні, податок на нерухомість.
Податки на виході (відео 8.2).
Вартість фінансування, якщо ви користуєтесь кредитом (відео 8.4).
Приклад з умовними числами
Для прикладу візьмемо відсотки від ціни угоди, не гривні. Ціна угоди сто. Збори та нотаріус три. Ремонт і документи вісім. Введення у володіння п'ять. Утримання за півроку три. Усього до ціни входу додається дев'ятнадцять, і ви вклали сто дев'ятнадцять. Це не норма, а ілюстрація: у вашому лоті може бути і вдвічі менше, і вдвічі більше. Саме тому ми будуємо модель на конкретному об'єкті, а не на загальних відсотках.
Ви рахуєте не ціну лота, а ціну входу і ціну виходу. Кожна гривня має рядок і джерело.
Наступний великий рядок у моделі це податки: на вході, під час володіння і на виході.
Податки на вході й на виході, ПДВ
Таблиця «подія → податок → умова → вплив на модель»
Звірити перед записом. Підтверджено лише за вторинним джерелом (стаття від 08.07.2026 про продаж квартири чи авто в 2026 році): при продажу нерухомості фізичною особою ставка нульова, якщо це перший продаж у році і майно у власності понад три роки (крім успадкованого); в інших випадках 5% податку на доходи фізичних осіб і 5% військового збору. Перевірте пункт 172 Податкового кодексу в чинній редакції. Ставки податку на нерухоме майно на 2026 рік, умови ПДВ при продажу на торгах, облік витрат на ремонт при розрахунку бази, а також податкові наслідки для ФОП і юридичних осіб я не підтверджував: усе це перевірити з податковим консультантом. Я не податковий консультант, і так само вам не варто покладатися на мої загальні слова.
У цього відео найпростіше завдання і найвища ціна помилки. Можна знайти чудовий лот, зробити все правильно і втратити частину прибутку на податку, про який ви не подумали. Або навпаки: правильно вибрати момент продажу й не платити нічого. Розберемо, де це вирішується.
Три моменти, де є податок
Вхід. Ви купуєте.
Володіння. Ви тримаєте об'єкт.
Вихід. Ви продаєте.
Вхід
При самій купівлі на торгах фізична особа не платить податку на доходи, бо доходу немає. Але може бути ПДВ. Якщо боржник або організатор платник ПДВ, операція з продажу може оподатковуватись за ставкою двадцять відсотків. У виконавчому провадженні ПДВ сплачують окремо від ціни, на рахунок боржника. Для вас це додаткові гроші понад ціну угоди, і їх треба знати до ставки. перевірити: у яких випадках, і чи входить ПДВ у стартову ціну
Володіння
Поки об'єкт ваш, ви можете платити податок на нерухоме майно. База оподаткування це загальна площа. Для квартири фізичної особи площа зменшується на шістдесят квадратних метрів, для будинку на сто двадцять. Якщо квартира більша за триста квадратних метрів, а будинок за п'ятсот, податок збільшується на двадцять п'ять тисяч гривень на рік. Для землі свій податок або орендна плата. перевірити: ставки на 2026 рік, мінімальна зарплата, пільги
Вихід: головне, що змінює модель
Ось що я розбираю на прикладі, тому що це найчастіше недооцінюють. Якщо ви фізична особа й продаєте нерухомість, ставка залежить від двох речей: чи це перший продаж у році та скільки років ви володієте.
Перший продаж у році і ви володієте понад три роки (не успадкування): нуль відсотків податку.
Усі інші випадки: п'ять відсотків податку на доходи та п'ять відсотків військового збору.
Для інвестора, який купує й перепродає протягом одного-двох років, це означає, що ставка майже завжди десять відсотків від бази. База це різниця між ціною продажу та вартістю придбання. перевірити: що саме входить у вартість придбання і чи враховуються витрати на ремонт
Окремо: чи не стане регулярне перепродування підприємницькою діяльністю з іншим режимом оподаткування. Це питання до податкового консультанта. перевірити
Таблиця
| Подія | Податок | Умова | Що з цим у моделі |
|---|---|---|---|
| Купівля на торгах | ПДВ | якщо продавець платник ПДВ | додаю до ціни входу |
| Володіння | податок на нерухомість, земельний податок | залежить від площі й категорії | рахую за місяць × місяці |
| Продаж, фізична особа | 0% | перший продаж у році, власність понад 3 роки, не успадковане | рідкісна умова для перепродажу |
| Продаж, фізична особа | 5% + 5% | усі інші випадки | рахую від бази як витрати на виході |
| Продаж, ФОП чи юридична особа | інша система | залежить від форми | питання до податкового консультанта |
Приклад з умовними числами
Ви купили за сто, продали за сто п'ятдесят. База п'ятдесят, якщо витрати не враховуються, або менше, якщо вони враховуються. Податок десять відсотків від бази: п'ять у першому випадку. Це приклад, а не розрахунок для вашого випадку.
Скільки зберігати документи
Документи про ціну придбання та витрати зберігайте на весь час володіння й на час, поки може тривати перевірка. перевірити: строк давності податкових перевірок
Податки не частина прибутку, а частина моделі. Якщо ви не знаєте, у якому режимі будете продавати, ви не знаєте свого прибутку. Спершу вирішіть, хто продає й коли, а потім ставку.
Тепер маємо всі складові. Збираємо їх у одну формулу: максимальну ставку.
Ризиковий дисконт, маржа і формула максимальної ставки
Таблиця-модель у стовпці «що віднімаємо»
Звірити перед записом. Тут немає правових цифр, усі числа в прикладі умовні і вигадані для логіки. Ваш власний поріг дохідності й ваші відсотки ризику — це ваші дані заповнити. Не називайте в кадрі дохідність, яку ви не можете підтвердити документами.
Усе, що ми робили в попередніх модулях, призводить до однієї цифри. Під нею відбувається увесь аукціон. Максимальна ставка. Цифра, вище якої ви не підете, навіть якщо вся зала буде вмовляти вам, що ще можна. Це відео про те, як її порахувати чесно.
Формула
Максимальна ставка дорівнює ціні швидкого виходу, мінус витрати входу, мінус витрати на стан і документи, мінус введення у володіння, мінус утримання за весь термін, мінус податки, мінус ризиковий дисконт, мінус ваша мінімальна маржа.
Сім рядків, і кожен з них звідкись взявся:
| Рядок | Звідки беру |
|---|---|
| Ціна швидкого виходу | відео 5.3 або 4.3: аналоги та рієлтори |
| Витрати входу | відео 8.1: збори, нотаріус, ПДВ |
| Стан і документи | відео 5.2: сценарій ремонту |
| Введення у володіння | модуль 6: три сценарії |
| Утримання | місяці × місячні витрати |
| Податки на виході | відео 8.2 |
| Ризиковий дисконт | risk-card з модуля 7 |
| Маржа | ваш поріг |
Ризиковий дисконт: як його рахувати, коли ймовірностей ви не знаєте
Багато хто намагається рахувати «ймовірність × збиток». Проблема в тому, що ймовірність початківець не знає. Тому я рахую простіше: за кожним жовтим рядком risk-card стоїть дія, і у дії є ціна в грошах і місяцях. Юрист — гроші. Суд — місяці, помножені на місячні витрати. Додаткова довідка — гроші. Це і є ризиковий дисконт: сума вартості дій, потрібних, щоб жовтий статус став зеленим або щоб ви пережили його. Такий підхід чесніший: ви плануєте дії, а не вгадуєте відсотки.
А якщо жовтий рядок неможливо виміряти грошима, він насправді червоний.
Маржа
Маржа — це ваша мінімальна дохідність на заморожений капітал. Проста формула: річна дохідність дорівнює прибуток поділений на вкладені гроші, помножений на дванадцять і поділений на число місяців. Ви вкладаєте сто, отримуєте прибуток двадцять за дванадцять місяців: річна дохідність двадцять відсотків. Ті ж двадцять за шість місяців — вже сорок відсотків річних. Тому час так само важливий, як дисконт.
Поріг ви вибираєте самі. Він має бути вищий за те, що давали б ваші гроші без тих ризиків, що є в аукціонах. заповнити: ваш поріг і як ви його вибираєте; без вигаданих цифр
Умовний приклад у відсотках
Ціна швидкого виходу — сто. Витрати входу — три. Ремонт і документи — вісім. Введення у володіння — шість. Утримання — три. Податки — три. Ризиковий дисконт — п'ять. Маржа — вісімнадцять. Разом усі вирахування складають сорок шість, тож сто мінус сорок шість лишає п'ятдесят чотири. Це максимальна ставка: п'ятдесят чотири відсотки від ціни швидкого виходу. Це умовні числа, вигадані зараді логіки, а не норма. Вони показують одне: за розрахунком ви маєте платити значно менше за «ринок».
Три перевірки перед ставкою
Максимальна ставка вища за стартову ціну? Якщо ні, участі немає.
Чи достатньо у вас вільних грошей на внесок і на решту ціни в строк (відео 8.1)?
Чи під песимістичним сценарієм ви не втрачаєте більше, ніж готові пережити (відео 8.4)?
Ставка на третьому аукціоні зі спадною ціною
У виконавчому провадженні третій аукціон за згодою стягувача може бути спадним: ціна знижується кожні п'ять хвилин до межі. Тут максимальна ставка — це ваша лінія, до якої ціна вам підходить. Ви не натискаєте, поки ціна не опуститься до вашої лінії, і не продовжуєте, якщо вона нижча. перевірити: умови спадного аукціону в ТРЕТЬОМУ колі за Виконавчим провадженням та порядком Мін'юсту
Максимальну ставку я визначаю до торгів, вдома, за документами, записую її і не міняю в день аукціону. Якщо мені хочеться її підняти, це сигнал переплати, а не нова інформація.
Але у однієї формули є слабке місце: вона показує один сценарій. Реальність буває гіршою або кращою. Дивимося, як побудувати три сценарії.
Три сценарії і фінансування
Таблиця трьох сценаріїв і таблиця «власні кошти — кредит — партнер»
Звірити перед записом. Терміни оплати підтверджені на 22–23.10.2026 (відео 8.1). Чи можна за ці строки отримати іпотечний або банківський кредит на об'єкт із торгів, і на яких умовах, я не з'ясував: перевірити у банках, якими ви користуєтесь. Відомо тільки те, що строки короткі. Це відео не порада брати кредит і не порада інвестувати без неї.
Формула дала вам одну цифру. Але ви не знаєте завчасно, добре чи погано все складеться. Тому про кожен лот я рахую три версії майбутнього. І питаю: чи переживу я найгіршу? Не чи це вигідно, а чи переживу.
Три сценарії
| Сценарій | Ціна виходу | Термін | Витрати | Дохідність |
|---|---|---|---|---|
| Базовий | консервативна ціна швидкого виходу | типовий | по кошторису | рахую |
| Песимістичний | нижча ціна | у полтори раза довше або більше | плюс всі жовті рядки risk-card спрацювали | рахую |
| Оптимістичний | вища ціна | швидше | менше | рахую |
Кожен сценарій — не прогноз. Це варіант, який має право бути. Хто має три варіанти, має менше сюрпризів.
Де люди зазвичай миляться
Вважають оптимістичний сценарій базовим.
Песимістичний сценарій повторює базовий з трохи гіршими цифрами, а не показує, що буде, якщо насправді щось піде не так.
Рахують термін від однієї події, а не за ланцюгом: суд + ремонт + продаж.
Забувають, що капітал заморожений вже з дня внеску.
Тест на виживання
Під песимістичним сценарієм я питаю три речі. Чи не втрачаю я більше, ніж готовий пережити. Чи вистачить мені грошей на утримання й життя за подвоєний термін. Чи не залежить все від боргу, який мені треба повертати в термін. заповнити: ваш поріг допустимого збитку в гривнях або у відсотках капіталу
Джерела грошей: три варіанти
| Джерело | Плюс | Мінус |
|---|---|---|
| Власні кошти | немає зобов'язань, немає відсотків | заморожений капітал, менше лотів |
| Кредит | більше лотів при тій самій сумі | відсотки плюс строки; збиток збільшується |
| Партнер | ділите капітал і ризик | потрібен договір, ділите й прибуток, і можливі суперечки |
Чому тут кредит небезпечніший, ніж здається
По-перше, строки оплати на торгах короткі: десять календарних днів у виконавчому провадженні, п'ять робочих у АРМА. Банк, щоб видати вам гроші, може брати більше часу. перевірити: чи банки кредитують об'єкти з торгів та за які строки По-друге, об'єкт може місяцями не приносити грошей (модуль 6), а кредит платиться має щомісяця. По-третє, внесок на торгах ви вносите звичайно з власних грошей, а втратити його можна за дрібницю: не заплатив в строк.
Як враховую кредит у моделі
Проценти за місяць помножені на місяці — це рядок витрат. Під песимістичним сценарієм місяців буде більше, тож витрати на кредит виростуть, а ціна виходу може бути нижчою. Це два удари одночасно. Таке відоме правило: кредит підсилює і прибуток, і збиток.
Партнери
Якщо ви берете гроші у партнера, відповідальність двох. Письмовий договір: хто чим владіє, хто приймає рішення, куди йдуть гроші, що буде, якщо угода не спрацює. перевірити: форма спільних інвестицій та податки для партнерів Не беріть грошей на руки без договору і не обіцяйте доходність, яку не можете підтвердити документами.
Фінансування не створює прибуток, воно змінює ризик. Якщо угода не виживає в песимістичному сценарії з кредитом, я не беру кредит.
Тепер збираємо все на одному лоті: від картки до максимальної ставки, увесь шлях, вживу.
Повний шлях: від картки лота до максимальної ставки
живий запис екрана; це каркас, а не сценарій слово в слово
Для запису. Це найважливіше відео курсу, бо в ньому збираються модулі 2–8. Оберіть реальний відкритий лот і пройдіть увесь шлях до запису. заповнити: лот, режим, місто, тип, стартова ціна, дата Лот не має бути ідеальним. Краще, якщо в ньому є жовті рядки, бо так буде видно, як ризик перетворюється на гроші. Дані боржника, адресу та номери справ заблюрте. Максимальна ставка в кінці має бути вашою реальною цифрою з реальних аналогів, а не з мого прикладу.
Структура
| Час | Етап | Що показую і кажу |
|---|---|---|
| 0:00–1:30 | Вступ | Який лот, чому він, що решаю: чи заходимо і на якій ставці зупиняюсь. |
| 1:30–4:00 | Картка лота | Режим, етап, організатор, стартова ціна, внесок, дата і строки оплати. Тип об'єкта. |
| 4:00–8:00 | Юридична картка | Дев'ять полів з Модуля 2. Де виникають жовті рядки. |
| 8:00–10:30 | Risk-card | Боржник, судові рішення, інші провадження, банкрутство. Підсумок стоп або їдемо далі. |
| 10:30–13:00 | Ціна і стан | Аналоги, медіана, сценарій стану, ціна швидкого виходу. |
| 13:00–16:00 | Витрати і податки | Таблиця з відео 8.1 і рядки податків з 8.2 з джерелами. |
| 16:00–19:00 | Три сценарії | Базовий, песимістичний, оптимістичний. Дохідність у кожному. Тест на виживання. |
| 19:00–21:00 | Максимальна ставка | Формула з 8.3. Стадійний план: яка ціна на кожному етапі, де зупиняюсь. |
| 21:00–23:00 | Вердикт | Зелений, жовтий, червоний. Що ще перевірю до торгів. Скільки часу зайняло. |
Робочий аркуш: двадцять рядків
| Рядок | Значення | Джерело |
|---|---|---|
| Лот, режим, етап | заповнити | |
| Тип об'єкта | заповнити | |
| Стартова ціна | заповнити | |
| Гарантійний внесок і дата | заповнити | |
| Строк оплати решти | заповнити | |
| Статус юридичної картки | заповнити | |
| Статус risk-card | заповнити | |
| Ціна швидкого виходу | заповнити | |
| Витрати входу | заповнити | |
| Стан і документи | заповнити | |
| Введення у володіння | заповнити | |
| Утримання за час | заповнити | |
| Податки на виході | заповнити | |
| Ризиковий дисконт | заповнити | |
| Маржа і поріг дохідності | заповнити | |
| Сценарій базовий | заповнити | |
| Сценарій песимістичний | заповнити | |
| Максимальна ставка | заповнити | |
| Вердикт | заповнити |
Два моменти, де варто зупинитися
«Ось тут жовтий рядок. Я не просто кажу «ризик». Я пишу, що це коштує в грошах і в місяцях».
«Максимальна ставка нижча за стартову ціну. Це не провал розбору. Це його результат».
Правило для запису
Розбір, де вердикт «ні» або «не за ціною», цінніший за розбір, де все сходиться. Учні вчаться не на ваших виграшах, а на вашому способі думати.
Завдання
Оберіть два реальні відкриті лоти (перший — нерухомість, другий — будь-який інший, краще земля або инший режим торгів) і зробіть для кожного повну фінмодель за шаблоном із живого розбору 3. Потім порівняйте: який з двох лотів кращий за вашими цифрами і чому.
Що має бути в роботі
Два аркуші з усіма рядками і джерелами для кожного.
Три сценарії для кожного лота.
Максимальна ставка для кожного та стадійний план, якщо це виконавче провадження з драбиною.
Порівняльна таблиця: капітал, термін, дохідність, збиток у песимістичному.
Відповідь на одне питання: де саме в одному з лотів ви найбільше не впевнені.
Критерії перевірки
Ціна виходу підтверджена аналогами, а не оцінкою в лоті.
Кожен рядок витрат має джерело.
Податки розраховані за вашим реальним режимом, а не за умовним прикладом з 8.2.
У песимістичному сценарії місяці та витрати на утримання збільшено.
Максимальна ставка порівняна зі стартовою ціною і з вашою сумою вільних грошей.
Джерела модуля 8
Порядок реалізації арештованого майна (Мін'юст), закон про виконавче провадження, КУзПБ ст. 84–85, Земельний кодекс ст. 135, постанова КМУ № 846 від 01.07.2026: строки оплати та внески, згідно з відео 8.1.
Джерело про податки при продажу нерухомості в 2026 році (08.07.2026): вторинне, не первинний текст Податкового кодексу.
Податок на нерухоме майно: загальні правила бази та пільг за оглядами податкових видань; текст Податкового кодексу не відкривав.
Що в модулі лишається перевірити перед записом
Розмір комісій майданчика та реєстраційних внесків і хто їх сплачує.
Коли і як застосовується ПДВ при продажу на торгах, включно зі стартовою ціною.
Чинна редакція п. 172 Податкового кодексу: ставки, база, витрати на ремонт.
Податок на нерухоме майно: ставка, база та пільги на 2026 рік.
Кредитування об'єктів з торгів банками.
Умови спадного аукціону в третьому колі в виконавчому провадженні.
Форма спільних інвестицій та податки для партнерів.
Державні тарифи та розмір прожиткового мінімуму на день запису.